广州和苏州这些重要的一二线城市，已经开始解除限购政策。而“永远涨”的北京和上海仍在犹豫。分析师们近期又重新开始关注房价这一话题，著名分析师指出：“二手房市场价格的修正已接近完成。”不知道这个判断究竟是基于何种依据得出的。要明白，中国大陆的房地产市场存在着极大的差异，当我们在探讨房价问题时，务必先弄清楚，到底是在谈论哪个地区的房价。

众所周知，在过去的十几年里，中国大陆的一线城市（北京、上海、深圳）房价呈现上涨态势。从需求方面来看，主要有以下几个因素：

京沪深在外贸领域出现了一系列高薪就业机会，这背后是全球化深入和信息技术扩散所致。中资企业海外上市会致使美元资本流入，海外资本追捧中国大陆资产也会导致这一情况。外来货币增量流向以下几个方面：其一，企业通过融资后将资金用于大规模的市场补贴，像百亿补贴那样；其二，高管以及员工获得了高薪收入，包括工资和期权；其三，泛金融中介赚取了大量的并购和上市服务费用。

二是高薪收入集中在一线和少数二线巨型城市，教育资源和医疗资源也集中在这些城市。这使得人口快速向这些城市集中，而人口的快速集中又催生了服务业需求，进而导致人口进一步集中。这种集中现象使得住宅需求爆发，房地产及相关行业的收入大幅提升，这些行业与前述行业一起构成了主要购买力。

一是人口集中速度过快，二是教育资源不均衡，这两种情况导致了学区房需求的爆发，进而继续推动了部分区域房价的升高。

五是房价上升趋势进一步加速外溢。

我们只讲上述几个构成过去十年房产购买需求的因素，其他的暂不讨论。现存的这些因素有多少呢？靠资本补贴出来的高薪产业，其能供养的高薪人群不会是多数。在自身周期和技术转换期来临之后，大量裁员是必然的。技术革命与金融资本相结合，会有颠覆性创新，也会出现泡沫，而相关领域的泡沫破灭也是必然的。泛金融领域，一方面涉及美元资本、境内外并购以及上市事宜；另一方面与房地产行业自身相关，比如在“刚兑”前提下的信托等业务；当然，还包含二级市场的一部分。然而，如今的情况究竟如何呢？

从需求侧来看，当前的一二线房价，哪些行业能够支撑呢？哪些就业能够支撑呢？

很多人在房产方面赚到了钱。他们可能是从 3 万/平买入，价格最高涨到 10 万/平，之后又跌落到 7 万/平。如果把这种情况放在 A 股，那就是浮赢账户。然而，也有一些人是在高点买入，然后跌到了低点，这属于真浮亏。还有一些人会算细账，因为租金下跌或者出租不顺畅，同时房价自身也在下跌，所以他们急于出手。再有一些，就是还贷困难，主动去杠杆，或者进入法拍流程了。

这个世界，若没有买卖，便不会有伤害。在市场缩量的情况下，任何一个成交价，都能构成边际定价，并且直接成为市场价。如今住宅市场的卖家，应当心存感激，即便你大幅度降低售价，依然有许多老百姓无力购买，要是没有这种情况，你就会如同看待 A 股那般，发现自己的房价每天都在持续下降，且没有尽头。因为抄底 A 股与抄底一二线房产相比，单位价格要低很多。

打开限购的目的是释放投资需求。但是，现在是否还存在投资需求呢？倘若依然认为现在有投资需求，那就意味着不承认过去一段时间的涨幅是非理性繁荣。倘若承认过去一段时间存在非理性繁荣，那么就不可能觉得现在已经出现了投资机会。当然，打开限购本身并没有什么不妥之处，问题在于不要抱有过多的期望。

有些人期待政策能够一下子就达到理想状态，觉得房价或许就会停止下跌或者出现反弹。实际上，当没有需求存在的时候，即便实行零利率或者负利率也是起不到作用的。

为什么我们对需求如此不关心呢？需求究竟是什么呢？需求意味着消费能力，意味着老百姓是否有钱。在需要大力凭借内需来推动经济发展的时候，由于老百姓的消费能力不足，又怎么可能会重新树立起投资信心呢？

基于投资假设或者实际居住假设，我们有问过那些真正可能去投资或者可能需要实际居住的人群吗？作者身边没有一个还能投资得起一二线房产的人准备继续投资一二线房产，难道这句话已经成了“皇帝的新衣”？那对于实际居住需求，分析师和宏观研究者们，你们真的脱离群众到这种地步了吗？如果实在讲不了实话，可不可以不讲话？

现在的年轻人认为房租价格在下降，并且自己的工作不稳定，所以觉得没有必要买房而让自己背负长期的债务负担。掌管着六个钱包的父母们，也渐渐冷静了下来。在儿女 985 毕业都面临就业困难的这种情况下，他们会如何分配自己的养老钱呢？

实际上，在住宅市场价格与住房消费能力严重背离的情况下，保障房具备稳定市场价格的作用。因为从短期来看，没有市场买卖就不会有市场伤害。所以，那些认为二手房市场价格修正已经接近完成的分析师们，肯定也会支持尽快推出大规模的保障房。