徐 sir 是武汉购房荟徐 sir 侃房栏目的主持人，他有着 15 年的地产媒体从业经历，是资深的房产投资实战专家，能教你玩转最佳资产配置，还能手把手地教你从 0 到 A8 。

徐 sir 进行问答，不崇尚理论派。只专注于实战派！凭借实战经验给大家指明明确的方向，问题如果越详细，回答就会越精彩！

我名下有一套房，老公名下也有一套房。去年我们投资了一套二手房，其位于协和医院对面的天瑞国际酒店公寓，使用的是商业水电，没有天然气，房子单价很低。我们看中了楼下有汽车站和地铁站，但感觉这个房子涨幅不大。目前这套房子在出租，租金约 1900 左右。请问，这套房子有没有投资价值？什么时候出手比较合适？因为 2 年内的税收比较高。我的房子面临拆迁，预计能拿到 100 来万。那么这 100 来万资金去哪里投资能够实现利益最大化呢？如果我老公的房子卖掉，其房龄接近 20 年，再加上我的拆迁款，就有 200 万左右的资金了。要让这 200 万左右的资金发挥最大功效，在小孩上学在青山红钢城附近的情况下，哪里的房子最值得投资呢？

首先，你的问题中少了一个字，这个房子的涨幅并不明显！要强调三遍！它原本是一个烂尾楼改建成的商务两用房。从一开始的定位、规模以及品牌等方面来看，都很垃圾，这已经决定了这个楼盘不会有太大的发展。地段只能保证它不会下跌，除去地价和通货膨胀因素，旧房子实际上是会越来越贬值的。你买了一个物业，品质较差的盘，或许当时是贪图便宜。现在别人的房价都涨了一倍，而你只涨了 30%，这就需要找原因了！并且你的涨幅不仅不如别人，还不会比别人卖得好！强者一直很强，品牌有附加值，房子是一种能保值的商品，但同时也能增值！你买房本身是对的，但不要胡乱购买！不要只贪图便宜！从你在淘宝买的货和买的品牌之间的明显区别就可见一斑！在 2016 - 2017 这一轮集体暴涨的时代，它的涨幅并不显著。你别期望在不爆涨的时候，它能涨过品牌开发商的房子！因为买房的人在减少，而人都有追求更好的诉求。在抛开生活压力的前提下，如果有买苹果手机的实力，谁会去买山寨机呢？所以人都追求更好更舒适的品质房，这样才是良性循环，谁也不愿意生活越过越差吧！租金仅 1900 ，我租的 88 平房子租金是 3600 。所以，你首先要把这个房子处理掉！要赶紧置换优质资产！拆迁款也可以拿着！如果总共能凑到 200w 甚至 300w ，首选一套用于自住的房子，要是小孩子在青山上学，那就可以考虑招商一江景城、金科城、中冶 39 街、金茂府、金地自在城等！孩子上学距离近，因为义务教育有 9 年时间，所以你很难离孩子很远。第二套房子，优先选择白沙洲、光谷等地价格在 1 万到 1.5 万左右的进行投资。对于具体的楼盘、面积和总价，你先看好楼盘，然后分配资金。如果资金不够，我会帮你想办法；如果资金够了，那就最好了。两套一起买才是最完美的。

提问：徐先生您好！近期我打算在东湖高新区购置一套学区房，面积为 1 小或者 2 小的。我打算持有这套房子大概 6 年左右的时间，您能不能给我一些好的建议呢？

关山大道有学区的就重点关注这边的新房。因为新房有限价，倒挂情况很严重！买了新房就能赚钱，像保利时代、中建大公馆就很不错！不建议购买二手学区房，房东的出价比较高，有点贵，自住的话是没问题的，但如果只是纯投资的话，价值已经被提前消耗了。可以再去看看光谷东和光谷南，要是有新房对口的就买新房，如果没有新房的话可以考虑二手学区房！毕竟二手学区房价格稍微低一些，潜力还很大！学区房是一种很有价值的资产，不管买哪里都会涨价！光谷的楼盘数量不多，你可以挨个打电话询问是否有学区。如果没有学区，就考虑二手楼盘，然后去几家中介询问附近有哪些带学区的楼盘，最后挑选几套性价比高的就可以了。

徐 sir，我在江夏庙山拥有一套房子，且该房子已无贷款，目前其价值约为 100 万。因为小孩要上小学，并且我在广埠屯这边工作，乘坐公交需要 1 个半小时，时间过长，所以家里打算在地铁附近且有小学对口的小区再购买一套房子。目前我有 20 万左右的资金，估计还可以从亲戚那里借到 10 万到 20 万左右，我不知道该买哪里比较好，也不知道该如何操作。二手的房子和新房都可以考虑。家里现在每月的收入大概在 1 万 4 左右，没有外债，其他方面的支出比较少。曾经考虑过通过假离婚的方式来获得首套购房资格，或者把第一套房子抵押出去然后购买第二套房子，希望能得到您的指教。

通过 LH 进行操作最为简单，且做首套的成本最低！如果你在广埠屯上班，倘若能够凑到 100 万以上，那么可以将关山大道、雄楚大街作为首选，沿着二环线行走！要是凑不到 100 万以上，那就只能考虑白沙洲的保利上城、保利新武昌、东原启城、清能锦城，或者南湖南、东原乐见城！这些都是你能够买得起的区域！可以继续在江夏再买一套，不过我觉得这样没什么太大意义。你想要的是节省时间，所以我给你的最佳建议是把江夏的房子卖掉！然后直接去关山大道的学区房，比如保利时代、中建大公馆。这样一来，可以腾出一个指标，以后有钱了还可以继续购入；二来，学区房的增值空间很大；三来，离广埠屯近，上班会很方便。收入为 1.4 时，通常情况下能够承担 200 万的负债，因此可以大胆选择总价 300 万以上、面积 100 至 140 平的房子。

徐 sir，请问光谷转盘旁边世界城尚都的小户型，其未来上涨空间还大吗？是否需要将其卖掉然后置换到其他区域呢？谢谢。

光谷转盘因野蛮生长而变得一片狼藉，无法进行统一规划和改变大势。它向前辐射不到街道口，向后被关山大道截流。民族大道和地大并非光谷的主流发展方向，这个位置会逐渐被边缘化。或许你认为关山大道会接替光谷中心的地位，但这可能也是错误的。最适合作为光谷中心的是光谷东。东湖高新管委会已迁至中心城。这里品牌开发商云集，商业、住宅、医院等配套设施完备，交通便利，500 强企业也已入驻并形成规模。这个区域，前可辐射关山大道和光谷转盘，后能辐射葛店和红莲湖，上可辐射花山，下可辐射光谷南。在最具光谷中心模样的区域中，只有光谷东能够做到。光谷已经发展了 30 年，之前的发展较为粗放，缺乏规划。而现在的光谷东是提前进行规划的，其想象空间极为巨大！说到你是否要出售尚都，我肯定会出售，不想承担风险。可以考虑前往关山大道，一旦看懂了光谷东，就直接在光谷东购房上车。如果再不行动，你就追不上房价超过 3 万的光谷中心城了！

徐 sir，欧神称武汉现在楼市已处于牛市尾声，您对此有何看法？除了一些低洼区且一手被限价的楼盘，例如白沙洲的以及关山大道的保利时代等，其他的暂时是否就没有投资价值了呢？

房地产投资有这样一个原则：如果没有上涨，那就意味着下跌！欧洲自身对此十分清楚，为了收割韭菜，他们继续在全国范围内推行相关举措。去年是重庆，今年是长沙、贵阳、沈阳，甚至差点要去襄阳！那些卖铲子的人，如果你不购买他们的铲子，那么他们就输了！现在的形势是，一线城市如上海，以及北京的郊区都处于明显的下跌通道中，而深圳没有郊区，并且在抢人大战中赢得了先机，所以依然保持稳定！二线我只关注武汉，其他城市并非不好，在异地作战的情况下，战斗力会打 7 折，不如先把武汉买满，之后再去外地看看！你也提到了买倒挂，这一点非常正确，即便要下跌，购买了倒挂的位置，即便跌掉虚价部分，入手价依然不会吃亏！白沙洲和关山大道，显然是可以继续购入的！那么再给你推荐几个可以入手的点：其一，在长江主轴上且位于三环内，这是没问题的！其二，学区房，看好就继续购入！新区值得被关注和长期持有，例如光谷东、四新、长江新城、横店等。其中，首选光谷东，它一定会给你带来惊喜！绝版地段的豪宅，这需要一定的勇气，自住和投资都非常绝佳！5.2 米以上的 loft 要考量性价比、地铁、品牌以及配套等，也值得人们去期待！商铺、写字楼、工业地产等需要具备专业的眼光，极少数能够进行投资，必须要多看多比较。

徐 sir，目前有两套古田的房子，手上有 180 个。有一个二套名额，随时可以进行购买操作。请给点建议，应该把资金投向哪里，以及在什么时间进行购买。

回答：有 180 个，属于二套。标的物的极限是 360 个总价。首先要考虑是自住加投资，还是纯投资。因为需求点不同，所以我可以帮你选择不同的位置。如果你属于第一种情况，以自住为主同时兼作投资。你已经有两套古田的房子了，那么你应该住在古田。你可以选择在自家附近进行改善居住条件，也可以购买在孩子上学的附近，还可以选择在工作单位附近。总之，你要注重其中一个方面，没有必要购买与你的生活轨迹毫无关联的地方。因为房子确实是有居住需求的。自住时与自己的生活轨迹相关才会方便。考虑第一种情况，无非就是时代新世界、金地悦江时代、中建御景星城这些硚口的大盘。如果愿意稍微走出来一点，那么可以选择泛海和中城悦城。这几个楼盘的总价都是 240 起步，首付一半后留些钱，看看后期能否腾出一个首套房的资金，然后前往白沙洲。相当于有一套用于自住，还有一套纯粹用于投资。能够将 180 个单位的资金进行投资效率的最大化。如果现有的资金不够，还可以再使用信用卡（XYK）来补充。第二种是纯投资，应该在全武汉市范围内扫描最适合你的投资盘。首选光谷关山大道的中建大公馆、琨御府、保利时代、泛悦城；其次可选择光谷东的绿地中心城、光谷之星、国采光立方、国创光谷上城、联投译园、光谷 188、澎湃城、和昌未来城等；还可以考虑百瑞景、中南汇等武昌核心区的楼盘，因为要将所有资金都投入，必须选择总价 300 个左右的楼盘，之后只能选择汉口二环、汉阳滨江、青山等区域的楼盘。什么时候打出去，取决于你自身的资金压力。钱放在银行肯定会贬值，每多放一天就贬值一天。并不是说武汉现在不能投资了，只是建议你选择性价比更高的楼盘。新房以及二手房倒挂区域要重点考虑。我的观点是买房宜早买早安心，购买核心区域的房子不会下跌。即便只是横盘，持有成本会高一些，但总归能跑赢通货膨胀！

我名下有两套房子，一套是藏龙岛的凤凰花园，另一套是金地艺境且用于自住。凤凰花园正对着地铁口，其门口就是 2 号线南延线的藏龙东街站。然而，我的户口属于江夏。这里的物业和开发商都较为普通，房子的房龄已经有 11 年了。我现在很犹豫是继续持有这两套房子还是将它们卖掉去购买其他房子。您觉得是现在就卖掉还是等地铁通车之后再卖呢？如果我卖掉这两套房子，我手上会有 200 万左右的现金。那么在光谷这边 4 月和 5 月，还有哪些值得购买的楼盘呢？

任何行业都存在波峰和波谷。当下正处于国家调控的横盘阶段，这是换仓的好时机。赶紧把城郊结合部房价上涨的房子卖掉，用这笔钱作为首付去购买市区的房子，通过加杠杆和增加负债的方式，要坚信银行利率永远赶不上房价的上涨速度。欧神有这样一句话：银行贷款永不归还。其含义就是能够借到的钱就尽量多借，懂得借钱并且能够借到钱的人才是富人。地铁将会很普及，通常不会对你的房价产生太大影响，除非这个地方的整体规划有重大变化！并且，你换房会越换越好，而不会越换越差！如今市区的房价倒挂现象比郊区更为严重，像光谷关山大道、白沙洲等地就是如此！具体要在何处购买，你要考虑是自住并兼顾投资，还是纯粹投资。如果是自住和投资兼顾，就可以考虑在自己工作的附近购买。因为武汉经常出现堵车情况，时间成本很高，所以就近考虑会更有实际意义。如果是纯投资的话，可以考虑二七滨江，它位于汉口二环内。还有中北、中南以及武昌滨江等地。你的资金实力大概有 200w 吗？如果是卖房来投资，那至少需要 300w。在首付 5 成的情况下，也能够买到武汉最好区域的房子。不过面积不能挑选得太大，合适就好。总之，要增加负债的话，要么把一套房变成两套，要么把小房子换成大房子。我是多军派，在我看来，中国的房市还有 5 到 10 年的红利期。所以武汉的情况会再增加一倍，这是肯定的！关于持仓和负债方面，要坚持到下一个波峰的到来，这样你的总资产就能再次翻倍！当然啦，这是与你的个人胆量相关的！如果想要通过投资房产来赚钱，就不要害怕自己无法偿还债务！

光谷片的最核心位置目前是关山大道，同时还有大公馆、泛悦城、琨御府等。明年 3 月份会有一批新的房源推出！接着可以选择光谷中心城的绿地中心城、国采光立方、中建光谷之星，这些是未来的发展趋势！保守估计，关山大道在 3 年内能达到 4 左右，中心城在 3 年内能超过 2.5。光谷的其他位置你已经有 2 套光谷南的房子，都比不上这两个地方！步行街的香榭丽舍可以去看看，但是价格比较高！

纯投资，五年后可能回汉。目前看过江南新天地、城投四新之光以及保利相送这几个盘。想询问一下，哪个盘比较值得购买呢？并且光谷东那边的盘没看过，请问有没有比上面这几个盘更值得推荐的呢？我是首套房，首付五六十万。

现在可以进行投资。五年后回到武汉是个不错的选择，能够刚好赶上下一波暴涨行情。在翻倍之后卖掉，然后再购买一套属于自己居住的房子。然而，在你看过的这些楼盘当中，江南新天地位于文化大道上，处于主干道，地铁从这里穿过。从光谷的投资排名来看，它位列第四，具体的区域排名依次为关山大道、光谷东、光谷金融港、文化大道、光谷南、江夏、葛店。所以如果你实力足够，就可以按照我的推荐排行去看盘。但回到实际的问题上来，你只有 50 到 60 万。在武汉买房的话会吃亏，通常毛坯房都要求全款优先或者首付比例较高，3 成首付基本上是买不到房子的。其次，精装的房子即便允许你毛坯部分首付 3 成，你还需要精装修部分全款，这样也基本上是 5 成左右。所以你能够够到的房子，价格在 100 到 120 万之间。谈到四新城市之光，它是毛坯房且价格有优势。相比四新其他带装修的楼盘，毛坯出头的价格确实更具吸引力。如果开发商允许付 3 成且能买到，那自然是不错的。然而，300 套房子却有 1400 人争抢，买到的概率约为 5%。你可能会觉得不对呀，不是说 4:1 吗，应该有 20%的概率吧？这是因为 300 套房子可能有 200 套以上都被内定了，也就是所谓的茶水费和关系户锁定了这些房源。剩下的那几十套房子，有上千人在争抢。你觉得你买到的概率是多少呢？你自己去算吧！目前四新的房子价格相对偏贵，需要等待的时间比较久。如果是自住的话，可以考虑一下。但目前那里所有的配套设施都还没有完善！要想投资达到 2 万以上是很难的。保利香颂的精装修房子在二环边，从表面上看地段似乎还不错，然而汉阳的整体房价都不高，不要拿武昌和汉口的房价来与之对比，因为它们完全不是一个区位的概念！汉口、武昌在二环，难道汉阳就应该……当然已经有汉阳会，估计汉口和武昌也有。所以目前香颂的价格适合自住，这个价格用于投资不如去光谷东。好的，那这三个地方已经给你分析完了。如果实在要在这三个盘里选，结论就是四新之光、江南新天地、保利香颂。但是，如果你有另外的选择，我的推荐是首选白沙洲！白沙洲会崭露头角，环线价值会凸显，必定会突破！二手已经严重倒挂！首付在 50 万到 60 万之间，你的合适投资区域有白沙洲，还有光谷东，以及四新，另外还有盘龙城。

目前在庙山五月花有一套房子，打算卖掉。想购买两套房子，分别是武昌南湖和关山、旭东。想咨询在总价 500 万以内，这两个地方有哪些楼盘可以推荐。南湖创意天地有一个写字楼，想询问是否可以将庙山的房子和这个写字楼都卖掉。

考虑置换改善性住房，现在是个好时机。二手房能卖个好价钱，而新房则便宜且存在倒挂现象。建议你出让一些小开发商的房产，因为这些房产存在品牌差、地段差、配套差、物业差以及发展慢的问题。此时，选择郊区换中心是非常好的。中心区有限价政策，还未凸显出真正的价值，趁着还能赶上，赶紧入手。对于关山、南湖、徐东等地，要看你打算居住在哪里以及家庭情况如何。这三个位置的价格较为相近，在它们之间进行比较。若按纯投资来排序，依次是关山、徐东、南湖；若按居住来排名，则是徐东、关山、南湖。所以你需要根据自身需求来进行权衡。你所找的这三个位置，基本上已经没有新房了，因此挑选起来特别困难。如果是二手的话，你可以找中介查看房源，比如复地东湖国际、统建锦绣江南、华侨城等，沿着中北路一直看到徐东。关山有保利时代和中建大公馆，琨御府和泛悦城是 2019 年才有货的。南湖有金地格林、大华公园世家、水域天际等，再就是比较偏的南湖南边，基本上快到文化大道了！不适合你！你可以选择青山、金地自在城、金茂府、金科城、招商一江景城等。中南附近有中南汇、百瑞景、佳兆业。雄楚大街有理工馆、万科、城投等，这些地方都可以去看看。市区的新房选择较少，价格也不低！关于写字楼是否要卖掉，要看你的实际到手价和目前的租金情况。如果实际到手价较多，可以卖掉后继续换住宅，投资一套，自住一套。如果出手价较低，而你的租金年回报能达到 6%以上，那就暂时先留着。之后可以为你的住宅补充资金。月供方面无需担忧。总之，无论是换房还是买房，现在都是好时机。今天实施的放开户籍政策，是武汉新一轮的抢人策略，这又释放出了一大批准备购房的人，相当于变相放开了限购。所以继续购入住宅，坚守几年，肯定会迎来又一个波峰。看完楼盘之后，我们再进行比较。谈谈你的感受，有时候买房子存在缘分这一因素。它也带有一些感性的成分，对于喜欢的房子，即便价格贵一些，也是值得的。

徐老师，您好！我是首套房，目前手上有 200W 现金作为首付。我是女生，打算婚前买房用于投资。我个人倾向于在武汉二环内且不超过三环的区域购房。现在有一个滨江联投中心 3 号楼 145 平的高层名额，该房屋需 3 万 4000 进行装修。由于小区旁边都是还建和公租房，我对此有所犹豫。请问老师，我可以购买这套房吗？我的这种情况还有其他区域和楼盘可供推荐吗？感谢。

你的感觉是正确的。在武昌核心区买房始终是不变的首要选择。武昌湖众多，可用于开发的土地却很稀缺。这里的环境、教育和人文等方面都具有优势，比较适合居住和投资。你拥有 200 万现金，可供选择的位置有徐东、中北路、武昌滨江区、中南和关山大道等。青山、白沙洲、南湖可以列为第二梯队。第一梯队的房子价格确实较高，基本都在 2 万起步。如果你不想折腾，在武昌的核心区内环，能买到的肯定是不用操心的选择。所以不管联投中心周边破不破，你又不是依靠破房子来提升价格，你是要与绿地 606 地标的项目和地段相抗衡！积玉桥正在逐渐步入佳境！上 4 号线应该会很快！主要是你限定在了武昌，如果是汉口的话，可以看看二七滨江区，我认为那里的空间更大，大牌开发商都聚集在那里！武汉天地充当领头羊，已经有可供参照的对象了，它处于武汉最快破十的位置！在武昌，除了滨江区之外，你再看看复地东湖国际的最后一期、百瑞景、关山大道、保利时代以及大公馆的学区房，还有中南汇的学区房，如今购买新房比购买二手房的价格更划算！所以新房肯定是首选！核心区的项目已经所剩不多，要是想买就赶紧下手，民间有这样的说法：今年不买房，明年就会买地王！如果你想成为买地王的站岗者，那我就不阻拦你了！原本打算给你推荐青山招商一江景城以及金科城，还有金茂府和金地自在城，以及华侨城原岸。只是要考虑青山区这个位置你是否能接受，有些人有个人的喜好，觉得那里污染比较严重，所以不敢前往！白沙洲的地势比较低，如果有能力购买两套刚需楼盘，其投资空间还是相当大的！不管怎样，购买核心区域的房产永远都不会出错！都会有上涨的趋势！如果从收益率方面去计较，那么你就选择倒挂情况较为严重的关山大道。要是选择未来流通性较好的区域，那就是白沙洲。如果是带有投资或者自住需求的话，武昌滨江区、中北路以及中南核心区，都是最佳的选择！有时候买房需要带有一些感性因素。通常情况下，各个条件能满足你 80%左右，并且你自己又喜欢，就可以入手了，因为没有十全十美的房子，只有最适合你的房子！