昭通市商业银行个人住房贷款转住房公积金

个人住房贷款和组合贷款管理办法（试行）

第一章 总 则

为进一步发挥住房公积金制度的保障作用，要减轻住房公积金缴存人家庭购（建）自住住房的还贷负担。依据《住房公积金管理条例》（国务院令第 262 号）、《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/-2017）等相关规定，结合昭通市的实际情况，制定了本办法。

本办法第二条适用于昭通市行政区域内的相关管理。具体而言，适用于商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的管理，也适用于组合贷款的管理。

本办法所称商业银行个人住房贷款，指的是住房公积金缴存人在昭通市辖区范围内购（建）自住住房时，未申请公积金贷款，而是以其所购（建）的住房为抵押物向商业银行申请的纯商业银行个人住房贷款，也就是以下简称的商业住房贷款。同时要明确，此贷款不包括已经办理的住房公积金组合贷款中商业银行部分的贷款。

本办法所称的商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（商转公贷款），是指在昭通市辖区内已办理了商业住房贷款，该贷款尚未结清且已取得所购（建）住房的不动产权证，同时符合昭通市住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）条件的缴存人，向昭通市住房公积金管理中心（市公积金中心）相关分中心提出申请，将商业住房贷款的余额全部转为公积金贷款。

本办法所称的商业银行个人住房贷款转住房公积金组合贷款，也就是商转组贷款。这种贷款是指已经在昭通市辖区内办理了商业住房贷款，该贷款尚未结清，并且已经取得了所购（建）住房的不动产权证，同时还符合昭通市公积金贷款条件的缴存人，向市公积金中心提出申请，将部分商业住房贷款转为公积金贷款的一种特定组合贷款。

第六条中，办理商转公、商转组贷款业务的原商业住房贷款银行需为国务院金融管理部门批准成立的合法商业银行，或者是其在昭通市内设立的分支机构。而承办商转公、商转组贷款业务的银行应当是昭通市住房公积金贷款业务委托银行，也就是以下简称的受托银行。

第七条商转公、商转组贷款坚持以下原则。

优先保障新购（建）住房需求这一原则。首先要满足公积金提取的需求，同时也要满足新购（建）公积金个人住房按揭贷款的资金需求。在确保公积金资金流动性处于合理区间的前提下，给予缴存人商转公贷款支持以及商转组贷款支持。

优先保障刚需住房是一项原则。对于购（建）首套刚需住房的缴存人家庭，会优先给予支持，使其能够将商业住房贷款转为公积金贷款。在具备相应条件时，会适时启动对购（建）第二套改善性住房的缴存人家庭的支持，让他们也可以将商业住房贷款转为公积金贷款。

公积金资金流动性情况会发生变化，需要根据这种变化适时对政策执行口径进行调整，目的是保证公积金管理服务工作能够健康运行。

公平、公正、公开、透明是原则。对于所有公积金服务对象，只要在政策规定的条件范围内，就应一视同仁，严禁区别对待。商转公、商转组贷款的政策条件以及业务流程等都要向社会公开，以便接受社会监督。

第二章 贷款对象和条件

昭通市公积金贷款条件符合，同时商转公、商转组贷款条件也符合的正常缴存住房公积金（包含昭通市外缴存）的缴存人家庭，属于贷款对象。

昭通市外缴存人家庭申请商转公贷款应符合昭通市异地贷款政策，申请商转组贷款也应符合昭通市异地贷款政策。

第九条是关于贷款条件的。申请商转公贷款以及商转组贷款时，除了要符合现行昭通市公积金贷款政策的规定之外，还需要同时符合以下这些条件：

申请商转公或商转组贷款时，商业住房贷款尚未结清，并且已经正常还款达 12 个月及以上，在还款期间未曾发生逾期违约的情况。

商业住房贷款已办理好不动产权证书（或房屋所有权证和国有土地使用证），其权属清晰。同时，已办妥正式抵押登记，所购（建）住房抵押仅有商业住房贷款银行这一个抵押权人。并且，除商业住房贷款设定的抵押登记外，不存在其他抵押、查封、冻结以及设立居住权等权利限制的情形。

商转公贷款申请人需为原商业住房贷款的借款人本人，或者是其配偶；同时，借款人本人或其配偶必须是不动产权证书所载明的权利人；商转组贷款的申请人也应满足这些条件。

（四）商转公或商转组贷款已征得原商业住房贷款银行的同意；

申请商转公贷款或商转组贷款时，商业住房贷款的余额要满足不得低于 1 万元这个条件。

申请商转公或商转组贷款时，其所对应的住房属于缴存人家庭唯一的住房，也就是首套住房。

购（建）房时申请人已开设住房公积金个人缴存账户，并且该账户已连续缴存住房公积金满 6 个月及以上；

（八）申请人家庭首次使用公积金个人住房贷款。

以上第（六）项、第（七）项、第（八）项是依据本办法第七条设定的特别限定条件，会根据公积金资金的运行情况适时进行调整。

商转公贷款和商转组贷款依据住房公积金个贷率实行动态调控机制。个贷率连续 3 个月处于 85%到 95%这个区间（包含 85%和 95%）时，就会启动符合本办法第九条规定的所有条件的商转公、商转组贷款业务；个贷率连续 3 个月小于 85%并且呈现出下行的趋势时，会适时对本办法第九条第（六）、第（七）、第（八）项的限制进行调整；个贷率大于 95%时，会全面停止商转公、商转组贷款业务。

市公积金中心需依据个贷率情况以及资金调度的实际状况，拟定出具体的实施方案。在具体的业务办理过程中，能够通过轮候办理等方式来减轻资金调度所面临的压力，以此确保资金的流动性处于合理且充裕的状态，经市住房公积金管委会同意之后予以执行，同时向社会进行公布。

第十一条，缴存人家庭存在下列情形中的任何一种时，将不受理其商转公贷款申请，也不受理其商转组贷款申请。

商转公贷款申请对应的商业住房贷款已通过一次性偿还商业住房贷款的方式办理过住房公积金提取；商转组贷款申请对应的商业住房贷款也已通过一次性偿还商业住房贷款的方式办理过住房公积金提取。

商转公贷款申请对应的住房是缴存人家庭购（建）的第三套及以上住房；商转组贷款申请对应的住房也是缴存人家庭购（建）的第三套及以上住房。

商业银行贷款认定的住房套数也不适用于商转组贷款住房套数的认定。

第三章 贷款额度、期限和利率

第十三条商转公、商转组贷款额度应当同时符合以下规定：

不得超出昭通市住房公积金管理委员会所确定的最高贷款额度；

不得超过商业住房贷款剩余本金，然后减去 1 个月的月还款金额，所得的余额要保留到仟元位；

同一住房的商转公贷款金额与该套住房累计提取的住房公积金金额之和不得超过该套住房总价；同一住房的商转组贷款金额与该套住房累计提取的住房公积金金额之和也不得超过该套住房总价。

不得超出昭通市公积金贷款政策所规定的抵押物抵押值。抵押物价值的认定，通常按照申请商业住房贷款时抵押物的价值来认定。

第十四条商转公、商转组贷款期限应当同时符合以下规定：

（一）不得超过昭通市公积金贷款政策规定期限；

（二）商转组贷款不得超过原商业住房贷款到期日。

第十五条涉及贷款利率。它按照中国人民银行所公布的现行住房公积金个人住房贷款利率的相应档次来执行。当商业住房贷款进行商转组之后，商业银行那部分的贷款余额的利率，以及公积金部分的贷款金额的利率，分别依据商业银行和住房公积金各自的贷款利率标准来执行。

第四章 办理模式和办理流程

第十六条办理商转公贷款有两种模式，一种是采用同行顺位抵押，另一种是自筹资金先结清后放款。

（一）同行顺位抵押。

商转公贷款申请经市公积金中心审批完毕后，需办理市公积金中心第二顺位抵押权人登记事宜，接着市住房公积金中心才会发放贷款资金。并且，原商业住房贷款银行与办理商转公贷款的受托银行应当为同一家商业银行。此规定适用于借款申请人所购（建）住房当地的不动产登记中心已开展顺位抵押登记的情况。

（二）自筹资金先结清后放款。

商转公贷款申请经市公积金中心审批完毕后，借款申请人需在 15 个工作日内自筹资金结清原商业住房贷款。原商贷银行注销抵押登记后，办理公积金贷款抵押登记。市住房公积金中心在完成上述手续后发放贷款资金。本款规定适用于借款申请人所购（建）住房当地不动产登记中心未开展顺位抵押登记的情况。

第十七条办理商转组贷款采用“抵押权变更登记”模式。

商转组贷款申请经市公积金中心审批完毕后，需办理原商业住房贷款银行与市公积金中心共同作为抵押权人的变更登记，之后市住房公积金中心才会发放贷款资金。商转组贷款的原商业住房贷款银行和办理商转组贷款的受托银行必须是同一家商业银行，同时原商业住房贷款银行和不动产中心要同意变更抵押权人。

第五章 贷款资料

第十八条申请商转公、商转组贷款须提供以下材料：

不动产中心确认的商业住房贷款抵押物所对应的购（建）住房的《不动产权证》（或房屋所有权证和国有土地使用证）的复印件；

含最近 12 个月还款明细的贷款余额表原件；

原商业住房贷款银行所出具的《商业个人住房贷款提前还款同意书》的原件；

商转公贷款需要《顺位抵押登记同意书》原件，商转组贷款需要《抵押登记变更同意书》原件。

其他材料方面，除了上述所需要的那些材料之外，其他需要提供的材料需按照昭通市公积金贷款的相关规定来提供。

第六章 附则

本办法存在未涵盖的事宜时，需依据相关法律法规以及昭通市公积金贷款的相关规定来执行。

市公积金中心依据本办法来制定具体的实施方案，之后将其报给市住房公积金管委会并获得同意，然后予以执行。

第二十一条本办法由市住房公积金管理委员会办公室负责解释。

第二十二条本办法自2023年12月1日起施行。