我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不清头脑。星叔属于实战派，只会跟你说最有用的操作和建议。

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您好！已经进行了合买、摇号并且自己买入了 8 套房产。我希望了解一下，对于想要投资杭州或上海的房产，能否麻烦推荐一些升值潜力大的楼盘呢？另外，我在青岛有一个 66 平方的小写字楼，是 2008 年以 89 万买入的，现在在市场上能卖出 50 万的价格，这个写字楼适合出手卖掉呢，还是继续留着，然后抽出资金继续进行投资呢？谢谢。

写字楼、公寓、商铺等这些具有商业性质的地产，我向来都不看好。因为它们税费高，涨幅也很弱，和同地段的纯住宅相比差得很远。你所拥有的这个写字楼缩水情况很严重，我估计未来还会继续缩水。所以我建议你尽早将其出手以减少损失，转而投资住宅。要是在 08 年购买的是住宅，现在估计已经翻了好几倍了。

其次，你的房子数量不少。这表明你对房产较为专注。并且，你在买房这个大方向上是正确的。很多人即便一生都在努力，也比不上一次正确的资产配置。

上海在一线城市中表现不错，杭州在二线城市中也较为出色。然而，上海的房票获取相对困难。倘若你资金充裕且拥有房票，按照大单优先原则，应优先选择购买一线城市上海的房产。若还有多余资金，再考虑在二线城市杭州进行建仓。

如果有购买需求，建议赶紧行动起来。今年上海和杭州都处于启动的前期阶段，回暖态势十分明显，应该在大涨即将来临的前夜进行购买。

星叔，你在河南的四五线小城市。你 43 岁了，家庭每年的收入是 30。现在你有两套住房，这两套住房都是学区房。其中大的那套有 130 平，是你自己住的。小的那套有 55 平，是用来出租的。你手里有 70 的资金。你想在珠海或者郑州进行投资，请给我指点一下吧！

回答：珠海买房有2种选择：

第一种，若求稳些，可在市中心香洲拱北以及夏湾一带购置中高价的品质次新房。这类楼盘的涨幅会超过大盘的平均涨幅，然而却不会出现暴涨的情况。

第二种是博大的。在唐家湾软件园以及金湾那一带，可以购买单价比较低的近郊次新。唐家湾有产业，并且未来还有深珠通道的概念，开发商推地较多，容易进行炒作，然而单价相对而言有点高了，这在一定程度上影响了涨幅。金湾什么都没有，只有供地，其优势在于能博取到绝对的低价。

珠海具有大湾区概念这一优势。若要购买，就应当在这几个月内做出决定。我认为它暂时不会大幅上涨，可能会有 10%左右的小幅上涨。当前正是时间的窗口期。到了下半年，应该就不会有行情了。

从长远来看，珠海的房价在大湾区众多城市当中的表现将会是良好的。不过，珠海的房价应该不会是增长速度最快的。

郑州处于横盘期，远郊板块的新盘当中，特价盘时常出现。因此，在购买特价房的时候，一定要特别谨慎。

这些没有地铁的楼盘跌幅比较大。

子弹70推荐的板块，详见知识星球内部！

星叔你好，感谢你之前那段时间给予的耐心解答。我冷静地算了一下，现在购买的话压力非常大。我认为还是需要从长远的角度来谋划，先暂且缓一段时间，然后再观察观察，这样做可以吗？

回答：买房从来不易！但你必须要买。

不同年代，买房都并非易事。十年前是这样，房价低但工资更低；二十年前亦是如此，要分得房子还需排资历，新人难以轻易做到。

当今核心城市的房价很高，有些人即便动用 6 个钱包，也不一定能够一下子凑够首付。

市场上不存在所谓的刚需，实际上只有买得起和买不起这两种情况；房价与工资没有关联，原因是房子不会因为你的月薪是 6000 就给你降低价格。

优质的大城市，其真正的购买力，并非普通的纯粹工资群体所能体现。大城市越是优质，其真正的购买力越不是普通纯粹工资群体所能达到的。

优质城市更要懂得借助外力到达。以金融的视角去看待房产，这样你才能收获更多的货币生产。

星叔，你好。我所在的位置是武汉，家中有一套自住房，位于百步亭现代城二区，其价值为 280 万，还有 73 万的 30 年期按揭贷款，已经偿还了 8 年。现在我手头有 190 万资金。我不知道是应该偿还按揭贷款，还是将资金再投资出去。在投资方面，是选择新盘还是二手合适？以及投资多大面积比较合适？目前我的月供能力在 7000 左右，不想再增加了。我的公积金夫妻双方都是异地的，还没有使用过。

一般正常情况下，不建议你提前还款。对于贷款年限为 30 年的那种贷款尤其如此。因为现在存在通货膨胀，这意味着在未来 20 年或 30 年后，同样的金额其购买力会下降。例如，今天的 100 元的购买力，到 20 年后可能就只相当于 10 元的购买力了。银行有利息，然而你的利息比通货膨胀小很多。并且你能够用贷款的钱去投资其他项目，从而获得更多收益。就如同很多企业都需要向银行贷款这一道理。

第一个特殊情况：是建议提前需要还完贷款的。

比如说，你当前拥有的是第一套住房，并且是通过贷款购买的。倘若之前的贷款数额相对较少，例如仅仅贷款了 10 多万。如今打算购买第二套住房，在这种情形下，就建议你提前将贷款还清。这样做存在诸多好处，其一，在某些城市的房产政策中，是认贷不认房的。这意味着你还清了第一套住房的贷款后，再去购买住房会被视为首套房。而如果不还清贷款，那么购买的住房就会被认定为二套房，届时利息以及首付比例都会升高。

第二个特殊情况：你想买第二套房，之前第一套房贷款数量不多，然而手中的首付不够。这里教给你一个办法。你能够先把第一套房的贷款还清，接着再进行房产抵押贷款，通过这种方式就能获得更多贷款用作买二套房的首付。有人说，不必还清第一套房也可以进行二次抵押，这是对的，有些银行能够进行这样的操作。有的地方的银行不行，必须先还清贷款房子的贷款才能做抵押贷款。另外，还有二次抵押贷款这一原因，二次抵押贷款比第一次抵押贷款利息高，贷款比例也低很多，不划算，所以建议先还清贷款再进行抵押比较合适。

子弹 190 ，在武汉是完全有能力再打造 2 套的。投资时应优先选择二手次新的房产，同时配合进行出租，这样可以降低月供方面的压力。

关山大道沿线的二手次新盘是优先推荐的。上一轮，这些楼盘引领了光谷的上涨态势。这里年轻人较多，租金也比较高。关于具体性价比高的楼盘，在知识星球内部有相关推荐。

星叔，我准备贷款买房。我想手上留点余钱，这样可以去投资其他的，或者后面再赚点钱后再买一套房子。然而，我的父母担心我压力大，他们希望我全款买房。那么，首付到底是多付好呢，还是少付好呢？

回答：在买房这件事上，年轻人和父母辈的观念还是有差别的。

父母普遍难以接受贷款过多的情况，他们更倾向于全款购房，或者在首付方面尽量多付一些；而年轻一代已经在市场的影响下有了一定的认知，他们会选择少付首付而多贷款。

这和两代人成长的环境关系很大。老人们秉持着“家有余粮，心里不慌”的观念。年轻一代则更擅长“花明天的钱，圆今天的梦”。

人的收入会逐年提升。房屋的价值会逐渐上升。货币会随着时间而被稀释。

十年前我第一套房，贷款15万，家里老人感觉寝食难安的；

去年我又贷了100多万，父母却已经没那么大的反响了。

我的建议是：一定要让自己适当的负债！

提问：星叔您好！坐标西安，子弹有 70 万，月供能控制在一万。我单身，摇了曲江的几个网红盘都没摇上，现在对摇号快绝望了。目前看上了曲江大城的 114 户型，这房子总高 20 层，是 2 梯 4 户的设计。它的均价是一万六。我对它不是特别满意的地方，一是此房有连廊设计，二是距离地铁口有三四站路。而且它是装修房，价格也不是特别便宜，交房时间还是 2023 年 6 月，现在新房一般都是两年后交房，而它却要三年。我本人在电视塔工作。比较看好高新和曲江，能推荐几个性价比高的楼盘吗？

若是在去年，我会讲，要尽量选择摇号剪刀差大的新房。然而，就目前而言，对于刚需和投资这两类人群，我会非常坚定地告诉你，去买二手的房子，并且要买三房的。

刚需而言，稍有剪刀差的新盘大多是万人摇。其中，大半是为剪刀差而来的伪刚需。你深陷其中时，错过了购买二手房的最佳时期。这些伪刚需买不到也就罢了，却浪费了购买二手的最佳机会。等你摇了一圈后发现，不但没挣到剪刀差，二手房价又涨了一轮。

对于投资而言，当前应果断购入部分优质楼盘的二手房，这样能获得较好的收益。只要挑选得当，其收益不会比那几个万人摇楼盘差。并且，今年的这几个万人摇楼盘实际上只能算勉强过得去。那么，对于哪些人可以继续购买新盘呢？那就是那些不缺钱且用于改善自住的人。

西安买房性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享！

星叔你好，若一个城市存在众多中心和副中心，在我们选择这个城市进行投资时，应当怎样去选择呢？又该如何把握投资的方向呢？

回答：多中心城市的形成跟这两个因素有关：

一个是规划，比如像平原型的城市就明显是规划引导

第二个原因与地形相关。例如深圳，它难以形成单中心，一个重要因素是其土地被分割，被山和水隔开，呈带状分布。因此，它只能朝着带状的空地向西持续发展，而向南是海洋和香港，向东和向北都没有可供发展的空间，所以深圳就一直向西发展。

所以如果要投资多中心城市，要关注它的规划以及它的空间地形。

zf 有意让某个地方成为中心，会投入诸多资金，这个地方会很快地崛起。

假设它崛起的速度并非那么迅猛，然而在较长的周期里，极有可能存在某种机遇促使它进一步崛起。例如我们的郑东新区，过去曾被认为是一个“鬼城”，但如今看来它已经崛起了，像滨湖新区也有过这样的质疑。

此外，要关注这个城市它可能向哪里发展。

比如说成都龙泉山以东的情况到底如何，或许还有待进一步观察；郑州黄河以北是否能够发展，这些事情都与它的地形有着紧密的联系。

我们选的就是方向，而这个方向就是它的未来。

谢谢星叔耐心地回答。我又来了。我想问一下，如果总价是 80 万，首付 25 万，是纯投资并且中长期持有，在重庆的话买哪里比较好呢？

回答：首付25预算来说选择不多，推荐几个板块：

九龙坡华岩新城位置比大学城更有优势。市中心到华岩新城没有大山阻隔，而到大学城需过隧道。仅从这方面来看，华岩新城较好。尽管大学城是重庆最平坦的地方，但交通存在阻碍发展的硬伤。另外，华岩新城随着 5 号线通车，到主城各大核心区域都很便捷。

可以看看礼嘉，它正在形成一个独立自主且自成体系的商圈。这个商圈集中进行布局，在居住环节有其核心所在，在生产环节也有核心所在，在消费环节同样有核心所在，具备自己的内驱力。然而，礼嘉目前仍处于开发阶段，其兑现时间相对较长。

礼嘉的定位：

欢乐谷。龙湖天街以及滨水商圈。zf 出售的低容积率土地。

学校：礼嘉中学、星光小学、两江巴蜀中学、白马中学

礼嘉的发展重点在于其配套以及兑现周期。一系列高端配套在礼嘉落地，城市价值会逐步得以实现。

另外在巴滨路那一带，巴南区是重庆的一个区域，这里是投资者竞相追逐的地方，而巴滨路又是巴南区中最容易吸引房企的。众多房企密集分布在巴滨路沿线。像龙湖、金科、旭辉、华远等这些房企所在的就是巴滨路，巴滨路的价值正在不断崛起。

华润·澜山望是巴滨路上性价比颇高的楼盘。它价格较为低廉，临近后期的地铁站。周边有鎏金码头以及爱普的商业。后期的配套较为完善，单价也不算贵。

重庆投资价值最高的板块及楼盘，详见知识星球内部

提问：星叔您好，想问在上海购买二手房产是否可以呢？因为资金不是很充裕，只能购置一个老旧且破旧的小房子。那么在上海的哪些区有发展潜力呢？比如虹口、宝山，还有杨浦可以吗？

回答：买老破小的话最好带学区才有价值

既然是学区，要买就买最好的，考虑第一个杨浦学区房。

杨浦好的小学不少：

一梯队，打一、二师附小、控二

二梯队，齐一、六一、上音这些都不错。

宝山的话不太被看好。从整体方面来看，宝山除了钢铁产业较为发达以外，就没有其他能够拿得出手的产业了。在高薪机会方面，也不具有优势。所以不建议将其作为选筹的重点来考虑。

另外可以考虑闵行区，它是一个适合自住的行政区。一方面，这里有众多的产业园区和商务区，产住结合的属性非常强。

一方面，黄浦、徐汇、老静安、浦东内环等区域的房价总价较高；另一方面，闸北、虹口、杨浦的房价总价也比学区房略高。所以，学区房的总价远低于黄浦等区域，也略低于闸北等区域，从而使得购买学区房相对较容易。

闵行的学区房可选择的范围很广，有多个板块都拥有优质学区，比如七宝板块、古美板块、春申板块等。在闵行购买老破小也是一个高性价比的选择。

提问：星叔，您好。想问一下，二代征信目前是否一定会在双方的征信记录中体现呢？有一些银行……

是否可以上一方征信可信呢？因为我有户口，然而流水达不到两倍月供额度。并且我老公有流水，但却没有购房资格。

如果还不确定一定会上征信，那你觉得是写一个人的名字好呢，还是写两个人的名字好呢？如果是两个人的话。

如果公积金额度是 100 万，那么总房贷比单人 60 万额度的房贷要便宜大约 15 万。

另外听说公积金要取消，你怎么看？

现在只在一方的征信系统上记录，之后就会在双方的征信系统上都有记录，具体的情况之后会逐渐被知晓，并且已经验证了这个事实。

银行表示可以只上一个人，这是可以做到的。具体来说，就是在录入系统的时候，将另一个人的相关信息不进行录入。

个人故意不要录入系统即可了

房产证写几个人名字呢？如果你们还打算购买第二套，甚至更多套房子，那么这种情况下还是写一个人比较好。

如果你们在接下来的 5 年内不会再买房，那么可以写两个人的名字。只要有 2 年公积金缴存记录，外地户口也可以申请公积金。这样申请 100 万公积金是没问题的。

长期以来，住房公积金一直被质疑如同“鸡肋”。它让人觉得食之没有味道，可丢弃又觉得可惜。

因为公积金是强制缴存的，所以会让人觉得食之无味。如果不买房，能够提取的额度非常有限，大量资金沉淀在账户中，只能任其贬值，并且还面临着被挪用的风险。

即使买房，在暴涨的房价面前，公积金贷款额度越发捉襟见肘。

事实上，房价在不断上涨。面对这样的情况，大多数人没有能力购买房屋。并且，他们根本就没有使用过公积金贷款。

弃之可惜，是因为公积金已经扎根于现实，与经济生活密切融合。

公积金贷款属于政策性贷款，它的利率比商业贷款低很多。并且，还有税前抵扣能带来合理避税，以及企业强制缴存所赋予的实际收入。公积金背后与无数员工的具体利益相关。

公积金的最大收益群体是普通百姓，每个月还房贷靠公积金撑着。

取消的话意味着降低了这部分人的收入，而且这还是一个规模较大的群体

目测不会直接取消为企业减负。

可以拓展公积金的用途，使那些没有房贷压力的人能够把钱用到其他方面。

特殊时期可能会采取多措施为企业家解困

公积金本身具有一定的存在意义。商贷与公积金贷款存在很大区别。房贷利率的高低以及还款周期等，会直接对购房者的成本产生影响。

如果取消住房公积金制度，那么就需要有与之相配套的措施。这些措施一方面要为企业减轻压力，另一方面也要考虑到购房者以及普通居民所面临的压力。

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