生哥，我仅有 50 万。那么在深圳，哪里买房是最合适的呢？小赵直接表明了来意。

小赵是一位同事的表弟。他出生于 1994 年，如今 27 岁。他出生在内地的一个五线小镇。他毕业于内地的一所普通大学本科。毕业后他来到深圳工作了五年，并且入了深户。他自己在福田上班，而他的女朋友在罗湖上班。半个月前小赵就开始咨询老生。直到周末，我才有时间和他好好聊聊。

我很佩服小赵。对于很多刚来深圳不久的人而言，买房似乎是一种难以实现的愿望。然而，小赵的语气十分坚定。

坦率而言，小赵的这个问题确实让我这个老生犯难了。我不能嘲笑他，因为他所代表的是一个置业群体的真实需求。这个群体中很大一部分人来自内地的小城、小镇或乡村。他们工作年限较短，资金有限，家庭背景一般，也没有人能够给予他们太多的支持。他们在努力着，渴望能够在这个城市站稳脚跟、扎下根基。

小赵有首套名额，用 50 万作为三成首付，那么新房的价格必须控制在 165 万以内。目前市面上基本找不到这样价格的住宅，打新是没有希望了。所以只能去看二手房，二手房不仅需要首付，还包含税费和中介佣金。另外，如果银行按二手房指导价来贷款，就意味着市场价格不能比二手指导价高太多，最好是大致相同，不然首付就会超出预算。

在满足上述要求的情况下，首付 50 万包含税费，二手房的总价必须被控制在 150 万以内，目前在深圳这样的房子确实难以找到。

2020 年房价呈现大涨态势。南山、福田、宝安、龙华这几个区域，应该是难以抱有奢望了。光明、坪山看起来位置较为偏，并且主要是以新房为主，小户型的数量极少，首付的金额基本上都超出了预算。或许在罗湖能够淘到符合要求的单间。而盐田以及龙岗，应该也还有能够满足要求的一房一厅或者小两房。

记得在十多年前，老生刚凑齐 40 万。他买的第一套房位于罗湖商业核心区域，是一个 20 多平米的小单间，总价 36 万，加上税费一共 40 万。他是一次性付款的，每月可以租 2200 元。算下来，年化回报率超过 6%。

当时在高楼密布且人流拥挤的地方找了半年，这里的房价相对便宜但租金高，是在罗湖找的。终于碰到一个住宅笋盘，它是一个大厦型的，其实只是总价比市场报价低 4 万。

看，老生当时买房的方式很单纯且死板。他没有小赵那样坚定的态度。最终买了最低价的房子，还挑挑拣拣了半年。他不仅不会运用杠杆，而且只靠租金回报来进行房产投资。

当时的时代与现在不同，主流媒体大多是像牛刀这样的大 V，他们都看跌楼市。我内心也是依据西方经济学，参考的是欧美日楼市的走势，心想要是房价下跌了，手里持有这套房子还能有 6%的租金回报，就把它当作存定期了。然而，我只持有这套房子 3 年，由于个人需求发生了变化，就很快将其卖掉了。

回到现实后，简单整理了一下思绪，老生觉得有必要先帮小赵理清买房的诉求和思路。老生对小赵说：“小赵，买房子这件事，一方面需要有冲动，另一方面更需要保持理性。你有哪些主要的需求呢？或者说在未来 5 年里，你的生活是如何规划的呢？”

小赵回答，他没太深入思考过这个问题。现在他想着要和女朋友结婚，他的家庭条件一般，也没有太多要求，只要有个小房子，能供他们两个人居住就行，这样也能跟女朋友家里有个交代。此外，他觉得现在房子都在涨价，要是再不买，他担心以后更买不起了。他还希望房子能够增值，等以后再攒些钱，就可以换个更好的房子。

小赵将话一口气说完，他买房的意愿十分坚决，然而在规划方面确实想得不够清晰，这是许多初次置业者普遍存在的问题。

老生觉得，在买房的过程中，规划是最为重要的。所有的事宜都要围绕着你的人生规划来开展，我们很多人在买房的时候往往容易走进两个误区。

第一个误区是“毫无规划”，即先买了东西再说，这样就会使得在短期内无法满足需求的转换和升级。

小赵的想法较为简单直接，根本谈不上有什么规划。这样很可能会陷入一个误区。尤其在如今深圳有三年限售的规定，在短期内是无法进行置换的。另外，如果频繁地进行置换，就会导致需要频繁地支出税费和佣金，从而影响到下一步的购房预算。

第二个误区是“一步到位”，意思是期望一个房子能从你 30 岁开始一直住到 60 岁。

年轻人在城市生活时，其人生轨迹和需求会有很大变化。一个房子能稳定住 10 年，这已经是相当长的时间了。50 岁之后，可能会更多地经历孩子成家立业；会经历第三代的诞生；会经历自身或多或少的健康问题；会经历职务的缓慢或快速下降；会经历退休等事宜。

每一次年龄发生转换，都会对小区、房子以及配套提出不同的功能属性要求。一步到位这种情况其实是很不现实的，而且大部分人从资金方面来看，根本就支撑不了这个梦想。

所以，针对小赵的情况，老生进行了仔细的沟通，并且了解了他的基本人生规划。

1、一两年内会结婚，家里人也在赶紧催要孩子；

2、对学位暂时没有要求，先考虑幼儿园能近有学校就行；

就业公司属于发展中的互联网公司，其未来充满希望。自己的工作获得了上级的认可。倘若在一年内未能升职加薪，就会选择跳槽。在市场上，小赵的专业很受青睐。

小赵对深圳很喜爱，因为深圳的气候环境良好，且年轻人众多，工作机会也极为丰富。而到了其他城市，他会感觉那里很排外，在语言方面自己就像是个外地人，很难融入其中。但在深圳，就不存在这样的问题，他和女朋友都特别愿意留在深圳。

未来几年不怕吃苦，等攒够了钱，就希望能够换个更大更好的房子。

方案1：自住，五年后再考虑置换

房产画像：

片区内得有地铁。小区要尽量靠近地铁。考虑到未来工作可能会变动，而互联网公司大多在南山，所以在通勤方面需要有稳定的保障。

2、小区最好带花园，有儿童活动场所，为小孩出生做准备。

3、户型至少有一面有阳光，方便小孩衣物洗晒。

面积不能过于小，起码要有 40㎡左右。或者是面积稍微小一些，但使用率比较大的一房一厅户型，这种户型的客厅还能够再摆放一张床。最好是具备魔改成为小两房的潜力，以便为请人过来照顾小孩做好准备。

嗯，真的不能要求太多了。因为首付只能是 50 万，总价也只有 150 万。

另外，小赵提及了期望房子能够增值。老生的看法是，未来在深圳，房产很大概率是可以跑赢通胀的。然而，小赵所需要的这种上车型住房，其附加的增值属性通常比较低，相对的增值速度也会较为缓慢，只能依靠深圳楼市的整体普遍上涨来推动。

好了，具体来看看老生的推荐：

推荐1：

片区：龙岗-布吉大芬

小区：茂业城、帝景峰

户型：一房一厅

面积：35-40㎡

业主报价：145万左右

首付：45万-54万之间

距离 5 号线大芬站大概 500 米。茂业城有小区，不过存在人车不分流的情况。帝景峰也有小区，只是这个小区比较小。

推荐2：

片区：龙岗-双龙片区

小区：东方瑞景苑

户型：大单间（可改成一房一厅户型）

面积：31-38平米

业主报价：135万左右

首付：50万左右

配套：距离3号线双龙站约1000米，带空中花园。

推荐3：

片区：盐田-沙头角

小区：碧桐湾花园

户型：大单间（可改成一房一厅户型）

面积：29-31㎡

市场总价：135万左右

首付：45-48万左右

交通：距离8号线沙头角站约700米，带空中花园。

推荐4：

片区：盐田-盐田港

小区：金水湾御园、天利明园大厦

户型：一房一厅

面积：33-47㎡

市场总价：155万左右

首付：55-65万左右，略超预算

交通方面，金水湾御园距离 8 号线盐田路站约 300 米，该园有空中花园。而天利明园大厦没有小区。

在深圳房价经过多次上涨之后，老生费尽心思，找到了这些基本能满足小赵需求的住宅，这些住宅既能自住，又能方便上班，还在小赵的购房预算范围内。

这次寻房后，老生再度发觉，先前的许多低价房已迅速售出，东部的低洼之地逐渐开始被填平。在二手房指导价刚刚颁布之际，老生就提议大家赶紧前往东部去寻觅笋盘，从目前的情况来看，现有的笋盘基本上已消化得差不多了。

方案2：投资为主，另行租房居住

房产画像：

1、市区核心地段，租金高且易出租。

2、面积不限、户型不限、楼层不限，上车盘。

自己在上班地点附近租住房，住房可以更大、更宜居。也可以在稍远区域但地铁方便的小区租住房，同样要更大、更宜居。尽量通过以租抵租的方式，并且在这个过程中节约通勤时间。

推荐1：

片区：罗湖-水贝

小区：旭飞华达园二期

户型：单间

面积：27-29㎡

市场总价：130万左右

首付：48万左右

租金：2600-3400元/月

推荐2：

片区：罗湖-人民南

小区：集建国际名园、新银座大厦

户型：单间

面积：22-24㎡

市场总价：120-132万左右

首付：43-48万左右

租金：2600-3300元/月

推荐3：

片区：罗湖-东门

小区：电影大厦

户型：单间

面积：31-37㎡

市场总价：130万左右

首付：42万左右

租金：3000-3500元/月

总价和首付满足条件的单间有很多。龙岗有一些，盐田也有一些，宝安北部片区同样有一些。不过需要结合租金来考量。经过挑选比较，只有罗湖能够同时满足低总价和高租金的要求。

罗湖地铁交通便捷，能够通往各个地方。这里商业配套齐全，学校、医院等各类设施也都有。周边写字楼众多，所以基本上不用担心房子租不出去，也不用担心房子空租太久。

小赵收取了可观的租金之后，完全能够去寻找地铁沿线更宽敞的地方租住，或者寻找离上班地点更近的地方租住，这样可以以租抵租。也可以再加五百或者一千，直接租住两房，这是一个两全其美的办法。

老生进行了一次计算。购买上述的几个小户型，其年化租金回报率大约为 3%。在一线城市里，这样的收益率是比较高的。

其实，方案 1 也好，方案 2 也罢，小赵的操作存在一个遗憾。这个遗憾就是浪费了极为珍贵的首套、首贷名额。之后小赵买房就只能首付 5 成了。小赵还有另外一种选择，那就是多等待两年。在这两年里，他可以连攒带凑。如果能凑出 100 到 150 万的首付，那么他的选择就会变得从容很多。

但未来政策与房价的走向如何呢？谁都没办法完全精准地进行预测。赶紧抓住机会上车、买到房子，在某些时候也可被视为一种“政治正确”。而且，此时小赵面临着结婚的需求，如果在自身负担得起的情况下，一套房子能够让小赵小两口更加幸福且更加安心，那么其他的方面可能就都属于次要的了。

方案3：小偏方

最后，老生有一个办法：去购买具有小产权房性质的房屋、商务公寓或者是工业用地性质的宿舍。

优点是：

2）不会占用名额，不过要注意，在这次宏发万悦山新房资料入围审核中，有一些人持有小产权房，因为他们办理了小产权房的水电过户，被查了出来，这些人被算作拥有住房，从而未通过审核。

缺点是：

小产权房在法律方面得不到充分保障。它普遍需要一次性付款。部分银行可以提供贷款，不过贷款利率较高且贷款期限较短。同时，小产权房现在价格上涨了，后期进行置换和出手交易也存在不便，其市场流通性不是很好。

商务公寓以及工业用地宿舍，不存在法律层面的问题。然而，它们存在一些其他问题，比如不配学位或者入学积分较低，交易税费较高，使用年限较短，贷款年限较短，二次出手进行交易较为困难。

确实，对于刚需群体和初次置业群体来说，需要进行谨慎的考虑，而且要再三地谨慎考虑。

小赵选定房子且交了定金后，我将此文发出。你若有兴趣，可去看一看。希望老生介绍的房子尚未售出，也祝愿有购房意向的读者朋友们能买到合心的房子。