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提问：你好，雕叔。我刚毕业不久，且刚在仁寿县城开始工作。我打算在成都购买首套房，我的资金不多，大概 20W 左右，并且在未来两年内不太可能自住。目前我在成都没有房票。由于资金有限，我今年如果遇到合适的机会就打算买房。朋友建议我买视高，但你又说视高不能买，我担心等到明年房价会上涨。麻烦雕叔看到后给我一些建议，谢谢！

你好！如果只有 20 到 30 万的朋友，那些能把你忽悠过去的都是坑。尤其现在视高的房子要注意。我建议你选择仁寿的二手次新房，因为单价较低，压力会小一些，还能及时变现。从现在开始，把成都的房票买起来。我们投资买房不能盲目，买错房比不买房的后果更严重。一旦陷入其中，就会面临不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供等问题，会让人苦不堪言。2. 一定不要购买旅游地产，像三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房地产都不要碰。购买这些地方的房产就如同掉进一个大洞，可能会让数以百万的房子砸在自己手中。另外，带有文旅项目的房产也都不要去触碰。除非你对自住有着极高的需求，否则不要购买别墅，因为别墅的特殊性使其成为了一个消费品。别墅自身的回报率非常低，购买别墅只会将自己的资金占用，从而增加风险。在几年的时间里，别墅的涨幅回报率与你进行理财投资的情况差不多，甚至还要更低。不要仅仅只追求“量”而不追求“质”，在相同的首付情况下，你是想要购买两套郊区的住宅，还是想要购买一套位于中心区的房子呢？郊区的住房不太容易租到，涨幅也比较小，出售也不是很容易！能看到新楼盘的数量很多，然而其价值很难提升。4：不要随意使用你的首次贷款资格，每个人都有 30%的首付机会。我们一定要珍惜从银行获得 70%贷款的机会。不要轻易地动用你的贷款资格，在自己的能力范围内，尽可能多地从银行获取资金，去购买一套总价值尽可能高的房子。买房子时犹豫不决，就会错失机会。因为投资需要计算回报，所以你得考虑买房的时间节点。趁着今年市场处于平稳且下跌的态势，赶紧抓住时机购房。一个好房子的特点之一在于其流动性强且出手快。流动性的产生源于核心购买力的需求以及住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入并且有产业支撑的城市，其房子才会拥有巨大的需求，也才具备长期的投资价值。

提问：你好雕叔，我现在打算在成都买房，想买二手房，龙泉驿区大面和双流航空港这两个位置，价格差不多，想请你给点意见，哪个位置更好一些呢？

回答：自住的话建议选择双流航空港。投资的话建议选择龙泉大面。这两个区域的价格确实较为相近。双流航空港与机场是垂直的，并且几乎没有什么航线，噪音较少。同时，这里还存在限高的情况，基本上都是 16 层以下的建筑，视野看起来很舒适。所以自住更适合在这里购买。然而，由于它处于三个区的夹缝之中，属于三不管的状态，因此其升值空间不如龙泉。龙泉大面，大多是三四十层的高楼，容积率较大。走在各个小区之间，会让人感觉比较压抑，个人的体验感不佳。然而，由于有东进政策，待天府国际机场建成之后，成都老城区与新机场中间的发展不会太差，因为有政策的扶持，所以这里的增值空间比航空港要大。

提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了华府金沙的新楼盘，其优点是新，精装修很有吸引力。缺点是有 45 层，太高了，实得面积很小，最小的套三要 330 到 340。接着是次新房，基本都有八九年的房龄了。保利北森公馆只能买得起套二。优品道那边有双地铁，商场和公园总体还不错，也有好多期了，在高层电梯和一期房龄更老的多层之间有些纠结。

从配套方面来看，保利要强一些；从居住感方面来看，保利要强一些；从抗跌性方面来看，保利要强一些。华府金沙的 45 楼位置太高了，在后期出售时会成为一个问题。并且，精装修的房子通常都存在溢价情况。最后，面积较小会对居住感产生非常大的影响。

提问：你好雕叔，有件事特别急，晚上 10 点打扰到你了。我之前看过几十套房子，成都成华区八里庄有一套房子我觉得挺好，价格是 160 万。它比市场价便宜差不多 15 万，不过在约三方见面的时候，房东提出了一个要求，即买完房之后，原房东还想继续租住一段时间，遇到这种情况该怎么办呢？我感觉价格便宜了 15 万，这让我有些心动。然而，我却不清楚其中的危险到底有多大。

我通常会建议找个理由，与原房东断绝关系。给大家讲个案例让你们明白原因。以前我看过一套房子，那套房子被破坏得很严重。询问缘由后得知，房子经过买卖转手后，卖家提出继续租住那套房子，然而很快就遇到房价大幅上涨的情况，卖家自己又没买房，最终心态完全崩溃。新房东想要收回房子，原房东无论如何都不肯离开。后来直接把那房子彻底毁掉了，场面十分难看。多数买卖双方关系良好，类似事情发生概率小，但多留意总归没坏处。

雕叔你好，新人首次提问。我现在很困惑，这是我第一次买房。想问一下，是买 140 多平的套四好呢，还是买一套 90 平的套三好，然后把剩余的钱再去投资一套小户型？现在是买新房好呢，还是买二手房好？另外，在买房时对于楼层有什么好的建议吗？有什么特别需要注意的地方吗？

买房时，在同地段的房子中，人们自然希望能用有限的资金买到面积最大的房子。这样的房子不仅性价比高，而且空间大，居住起来也很舒服。尤其是对于第一次买房的人来说，有些人总觉得房子买得越大越好。然而，我更建议购买一套套三的房子，然后将剩余的资金再投资一套小户型的房子，这样会更好。购买面积大的房子，物业费用会增加，装修费用也会增加。除了购买成本外，往后的长期费用也应纳入成本考量。另外，大户型在一定程度上保值性或许不如小户型。大户型房子在二次交易时，因总价高，相较于中小户型没有价格优势，不受刚需人群喜爱，所以成交周期较长。如果要实现变现，通常接受的客户是有经济能力的。他们并不缺少购买新房的资金。如果你还未结婚，优先选择套三的房子。等以后结婚成家有了孩子，那时再更换一套面积更大的改善房。这样一来，首套房基本能满足自住和投资需求，而且房子面积在 90 平米左右，其投资保值空间也是最大的。3. 我们在买房子挑选楼层时，一方面要考虑到自己的需要，另一方面要考虑家庭居住的舒适度。要考虑别人的需要，这样卖的时候才容易卖出去。在楼层选择方面，通常会选择电梯 8 层以上。按价格排序一般是次顶层大于高楼层，高楼层大于低楼层，顶楼大于 1 楼。建议选择楼层的中间偏上部分，这些楼层的综合条件较好，当然价格也会相对较高。最后要注意 89 和 90 这样的户型，超过 90 平方米的房子契税按两种方式收取。

提问：雕叔，我身处成都。目前已拥有一套房子，手中持有 80 万现金。同时具备公积金贷款资格，贷款额度为 70 万元。现在打算在成都投资一套房子，起初考虑了天府新区，但那里都是期房，于是决定购买三环内的二手房。现在看中了东湖公园片区的房子，你觉得这样做可行吗？你建议购买套一还是套三呢？另外，你有哪些好的楼盘可以推荐？

成都投资应避开被爆炒的天府新区，因其距离主城区较远。东湖公园片区可以购买，可淘二手次新精装三房。东湖板块相较于其他湖区板块的一个最大优势在于离市区近、交通便利且配套成熟。东湖公园片区具备学校、公园、绿道、湖、江、医院等，位置优良，到东大街、天府中心、攀成钢、金融城、火车东站、南站都很近。片区较为成熟，片区内多为中高端类型。人口情况不复杂，交通十分便利，有二环高架，公交线路众多。正在修建的 6 号线和 8 号线也在不断推进。商圈成熟，有万达广场，其中包含伊藤洋华堂、国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等。教育资源丰富，幼儿园、小学、中学的数量都比较多。总的来看，还是比较值得进行投资的。

提问：雕叔你好，我有个关于还贷的事儿。眼下名下的房贷还欠 80 万呢，手里有 100 万。我想再买一套房子，可又担心后续的还款会给我带来很大压力。您对后续现金流方面的问题是怎么看的呀？因为谁都没法保证收入在未来几十年里一直稳定增长。

很多人在决定买房之前，常常会被长达 30 年的贷款所吓到。他们处于二十几岁这个阶段时，就意味着要在五十多岁的时候才能够还清购房的款项。只要一想到未来的几十年时间都将被银行占据，心里就会感到不安。然而，只要你真正购买了房子，这些烦恼就会大大减少。首先，你已经踏上了购房的征程，随着时间的推移，心态也会逐渐变得平和。实际上，在中国，并非所有的房子都需要还贷 30 年，中国的平均按揭时间大概是七八年。住房贷款保持不变，然而你的工资会持续上涨。只要央行持续发行人民币，人民币就会持续贬值，这是一个无法逆转的经济规律。依据目前的 M2 增速和 GDP 增速来看，人民币的购买力每年会贬值 6%至 7%。每 100 元人民币，10 年后会贬值到 48 元，30 年后就仅仅只剩下 11 元。实际上，真正的房贷压力期仅仅只有前 10 年，之后的几年会十分宽松。五年前购买的房子的租金已经超出了每月的还款金额。你可以先把首套房的贷款还清，接着准备第二套房的首付为 3 成，并且贷款 30 年，贷到款就相当于赚到了。对于新手来说，如果感觉压力大，可以通过出租房子来缓解压力。在成都，房龄 15 年左右的房子，需要考虑更换住房了。

现在孩子长大了，以后我母亲年纪大了需要搬过来和我一起住，可能 3 至 5 年以后。我现在想升级一套 4 房自住，打算用现有的房产置换优品道 4 房的 170 至 200 平米二手房，估计总价 500 万左右，购入写我的名字或母亲名字都可以。我手上可用现金 80 万。请教雕叔：打算置换的优品道 4 房，房龄 13 年左右，未来的保值性如何？我们用哪些房产进行置换比较好呢？其余的房产该如何配置呢？操作的流程是怎样的呢？

优品道那个地方，它不会领涨大盘，不过会随大盘一起上涨，在保值方面表现还不错。我的建议是把锦绣花园换掉，因为它有 24 年房龄，后期出售时会因贷款问题导致流动性很差，升值情况也不会太好。我的建议是把优品道留下来自己居住，然后把其他的房产都卖掉，整理好现金流后，在成都有价值的区域进行投资。

提问：你好雕叔，新人首问，感谢回答。我在 3 年前投资了一套位于安徽六安三十铺悠然兰溪的房子，面积为 96 平米。当时的广告宣称会通轻轨直达合肥，房价每平米 5000 多。然而购买之后，轻轨暂时不修建了，未来何时修建轻轨也不清楚。合同约定的交房日期是 12 月 31 号，但到现在都还没有交房，房子已经盖好并封顶了。请问雕叔，我是应该要求退房呢，还是等待交房后再出售？这个房子还有投资价值吗？前几天在合肥滨湖新区购置了一套新房，手里存有一些资金。想咨询一下周边是否有可以进行投资的城市？原本打算在天津入手房产，但事业编制落户存在困难。想了解一下郑州和武汉哪一个更具发展潜力？并且有没有值得推荐的楼盘？老家三线城市有三套住宅，还有一套位于新区的住宅底商。目前商铺的租金不是很高，当初是用 200 多万买的，而一年的租金才 6.6 万。因为处于新区，所以入住率比较低。想请雕叔给一些建议，是把商铺卖掉呢，还是继续持有，等待新区发展？非常感谢。

如果可以退房，那就赶快办理退房手续。六安没有任何值得投资的地方，完全是借着某些概念来收割韭菜，在投资方面应该予以回避。从投资的角度来看，武汉比郑州更有优势。我比较看好武汉，尤其推荐关山大道沿线的次新房，它能够引领光谷的上涨，并且在上一轮周期中，武汉的行情就是从这里最快启动的。在投资时，优先选择二手次新房，这样既可以立即出租，又能够缓解一部分还贷的压力。关于武汉最有投资价值的楼盘，详情可在知识星球内部分享中查看。三、商铺投资建议出手，并且三线城市不适合仓位太重。原因一是商铺本身存在问题。商铺的销售方式是先抬高售价再减免。像这间铺子，原本只值 50 万，却被以 70 万出售，多出的 20 万会慢慢返还给你。也许某天经营不下去了，只返还了 5 万，却也白赚了 15 万。这套路的意思是，经过专业评估师的计算，我的商铺合理单价为五万，五年后会涨到七万。现在，我的售价会直接以七万的价格卖给你。在十年返租这件事上，从始至终，这个租金就不曾存在过。原因二是存在极高的交易税。我们国家的土地，在出让时从性质方面划分了住宅用地、商业用地以及工业用地。不同的土地用途，有着与之对应的不同规划和不同的土地出让金。这种土地性质几乎是无法更改的，并且商铺属于商业用地。因此，商铺交易是严格依据“土增税”来进行征收的。那么这个税率是多少呢？之前我们计算过，某些商铺，交税 700W。卖掉到手仅有 300 万！这会带来怎样的结果呢？结果就是完全、彻底、绝对没有交易。原因三是商铺过剩。很多地方原本只需一个社区，却非要建成一个商圈来硬撑。在城市升级和扩张的过程中，越来越多的城市患上了一种病，这种病被称为“综合体成瘾综合症”，或者“商业成瘾综合症”。这些商业无一例外地都变成了吸血魔窟和投资巨坑，会让人赔得很惨，甚至赔掉性命！特别是那种切割商铺的情况，让人简直是欲哭无泪。

提问：雕叔您好！请问天府二街的公寓是否可以进行投资呢？其租金回报率很高，让我有点心动，非常感谢！

回答：你好！一直不建议进行公寓投资。很多人投资公寓的原因是，手中有几十万，不多也不少，只因公寓单价低、总价低，便觉得租金回报率相对较高。然而实际情况是，成都住宅的租金回报率大多为 2%，而公寓能达到 5%以上，甚至超过理财水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率约为 3%。更关键的是，买房所追求的是房价上涨所带来的收益，而非漫长的租金回报。手中持有一堆变现能力不佳且回报周期较长的资产，并非是一件好事。在进行投资时，应尽量选择购买纯住宅。那么，房产投资回报率究竟取决于哪些因素呢？首先，涨幅对肯定有影响。同样是买房这一行为，有的人能买到低于市场价的房子，有的人能买到被低估的区域的房子，还有的人能买到具有高潜力的学区房，在这种情况下，涨幅自然会更高，相应地，回报也会更高。其次，杠杆也会产生影响，也就是负债率。无论是三成首付、五成首付，还是全款，这些都会对杠杆倍数产生影响，进而影响回报率。

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