普通创业者害怕腾讯，房产创业者害怕链家。

市面上有一个段子在流传。很多创业者在面对这个问题时，都不知道该如何回答。这个问题就是：“如果腾讯抄你，你准备怎么办？”

在房产创业领域存在着同样的问题，即当被问到“如果链家也开展这个业务，你打算怎么办？”时，该如何应对。

在加入品途商业评论之前，我曾是一名商业地产线上交易平台的创业者。当面对这个问题时，我感觉简直毫无解决办法。除了比拼技术、比拼服务之外，我实在想不出还有什么能够拼得过如今如日中天的链家。

创业失败已经有好几个月了。在这几日，聆听了链家董事长左晖以及万达董事长王健林的年终总结。一直深藏在心底的一些话，到这时终于能够梳理出个大概了。

左晖在中城联盟论坛上进行了“这个社会需要链家吗？”这一主题的演讲。我所体会到的最为感同身受的地方，是“做重”。

房产创业第一重：承受不起的“真房源”

这些年受互联网的影响，我一直在思考一个问题，那就是我们到底该做得更轻些还是更重些。在这个行业里，轻和重体现在与经纪人的关系上，包括与他们之间的距离远近以及是否要承担那么多事情。我们今天得出的结论是要做重。

链家“做重”，做了这几方面的事：

1、收集房源数据，靠人去一个个跑，很重；

招聘本科学历的中介人员，在市面上难以找到。于是，决定自己创办学校进行培训，这一过程也是很重要的。

为消费者构建交易风险控制平台，有不少这样的例子，即首付之后业主上吊，这种情况非常严重。

如果没有意识到在中国做房产创业必须要“重”，我或许还会一直坚持下去。

有几个难题是无解的，还有一些问题与初衷不符。在把自己并不太多的积蓄花光之前，手头的项目遗憾地停掉了。

市面上目前有很多曾经的对手或者曾经比肩的对手还活着，并且拿到了 B 轮。其中有深圳的点点租，它能为创业者提供办公室在线选址；有从赶集网分拆出来的好租；有最近很活跃的优办；有上海戴德梁行高管出来创业做的马上办公；还有后进入的场地汇；以及搜狐内部创业的创业去哪等。

我分析完竞争对手后发现，真房源是“商业地产＋互联网”的难点与痛点。那我们为何会害怕链家呢？先来看看链家的做法吧：

有 130 个字段的数据，包含 6000 万套房产的基本数据。房产从业者或者房产创业者应当大概知晓，这几组数据所蕴含的意义是什么。

在我看来，是“重”。它就像一座大山压在头上，然而却不得不如此。如果没有这些“重”，就不会有“轻”。

链家对一套房的描述由 130 个字段构成。从这些数据背后的故事，完全可以体会到链家之所以能走到今天，以及之所以会让业界感到惶恐的原因。

字段是房产网站用于描述一座房屋 ID 的一个术语，它就像商品的说明书一样。我们去超市买一般的消费品，比如食物，会有品名、类别、配料等不超过 20 个的说明，还包括产品标准号、保质期、净含量、食用方法、保存方法、生产日期、产地、制造商、地址、总经销、食品生产许可证编号等。这是描述一个食品所需要的字段。房产比一般消费品更为复杂，20 多个字段能够描述清楚的产品，放在一套房子面前就完全不起作用了。

乐居的字段描述约 100 字，囊括销售等大类信息。开发商也包含。

链家用了 130 个字段来描述一个楼盘。数据收集工作表明，一个线下人员收集一个楼盘信息至少需填写 130 个字段。仅从一个房源数据获取的劳动力成本来看，就很可观。链家这个工作是靠人完成的，从 2008 年左右开始靠人去数，目前全国大概数了 6000 万套住宅的基础数据，且这些数据是完全真实的。在数据当中，存在一些数据。这些数据无论是基本的地理信息，还是交易的信息，都通过 130 多个字段来对每一套物业进行定义。

收集数据的工作进行了一年之后，链家才敢提“真房源”的口号。

房产创业第二重：承受不起的劳动力

商业地产若想做在线选址的生意，所遇到的问题是相同的。即便不需要 130 个字段来定义，一个写字楼至少也需要几十个字段，才能给正在选址的创业者们提供基本的信息展示。在中国，既不存在美国的 MLS，也不存在澳大利亚的 REA，那么这些数据的获取依靠什么呢？依靠奔波。

左晖不傻。如果能够购买或接入第三方数据，那么谁也不会采用这种笨办法。他曾经尝试过，比如想知道北京到底有多少栋楼、多少个社区，后来却发现根本无法找到。像这样非常基础的信息，在当今中国的环境下是不存在的。他们与建委以及负责查水电的部门去进行协调，后来发现都没有可行的办法。商业地产也是如此，同样没有基础的数据服务。房产细分行业的任何垂直创业，都需要许多人员集中一段时间去“扫楼”，也可能需要专人花费很长时间去扫楼。而这涉及到两个方面的成本，要么付出人力成本，要么付出时间成本。

烧钱，烧不起；

时间很紧迫，等不起。人需要被养育，可养育人需要很大的成本，很多人承担不起。对于从事房产创业的人来说，投入的资金量太大了，大到没有足够的资本就无法参与其中。

目前点点租是怎么做的呢？为了“潜入敌部”以掌握一手信息，笔者曾伪装成创业者，拨打了赶集好租和点点租的 400 电话并进行了测试。赶集好租是以北京为起家之地的，它对北京的办公写字楼数据掌握得相对较为详实。他们采取的方式是与线下的中介进行合作。然而，赶集好租提供的房源信息并不符合我的要求，所以对方推荐了一些位于远郊的写字楼。这虽然可以说是一个解决“重”模式的办法，但是从本质上来说，它与“互联网思维”提升效率的初衷是相违背的，更谈不上创新。

房产创业第三重：承受不起的实时化

在做项目的过程中，有许多创业者找到我，希望我给他们推荐写字楼。因为当时产品还未上线，所以我们直接为客户提供了一个选址方案。也就是说，我们先在后台对符合客户要求的那部分数据进行筛选，然后给客户一个包含租金、地段、配套、优惠政策等约 20 个字段的意向选址方案。当有越来越多通过小范围口碑传播而来咨询的客户时，我们清楚地看到，之前通过数据收集以及扫楼所获得的数据完全跟不上市场的变化。在这个时候，“真房源”问题这一最大的问题暴露了出来。

商业地产在线租赁与住宅存在区别。相较于买房，商业地产的租赁频率更低，基数也更小。然而，这几年“双创”所带动的热潮对写字楼市场产生了巨大的影响。以前那些经营稳定的企业，在短期内通常不会更换办公地址。但近几年的中小企业情况却变化很大，有的企业拿到融资并开始招人扩张，就会立刻需要更换办公地点；有的企业经营一年半载就直接倒闭了，这种情况并不在少数。这个变量使得从前低频的写字楼租赁市场变得热闹起来，对于一个楼盘的字段描述并非一次性的工作。这个垂直行业遭遇着比真房源更难以处理的问题，那就是实时性。

租金会随着市场而变动，租户分割出租的面积也会跟着市场快速变动。倘若没有一款由业主（写字楼物业管理）实时更新且与平台对接的系统软件，那么要实现实时化，就需要投入人力。无论是通过打电话，还是亲自去扫楼，都显得过于繁重。如果依靠人力来解决实时化的问题，那么房产创业就完全变成了一场给自己看的、为了创业而创业的秀。我和绝大部分的房产创业者一样，都是为了解决行业存在的问题才投身其中的。当察觉到仅仅依靠互联网、技术、解决方案并不能“改变世界”哪怕一点点时，这样的创业就没有意义了。

房产创业第四重：承受不起的利益纠葛

重归重，这些问题都能够通过人力投入来解决。尚未提及的行业利益，对于想用互联网技术改变行业的创业者而言，是一份更为沉重的负担。通常情况下，写字楼业主和线下中介之间存在“回扣”现象，由于有这层利益关系的存在，商业地产 O2O 在线选址平台的“真房源”和“实时化”就遭遇了阻碍。

在线选址平台的本意是“去中介”，至少在信息获取这一环节是“去中介”。然而，现有的行业利益肯定会抵制这种在信息方面的“去中介”行为。

信息是成交的入口，信息流向何处，就意味着成交和佣金往哪个方向去。同类在线选址平台被投资人质疑为“新中介”，投资人认为这些平台抢了传统中介的生意，并且是利用信息来赚取佣金。诚然，无论是主动去“抢蛋糕”，还是被动去“抢蛋糕”，最终都会被山头上原有的主人视为“土匪”。不管你给出的理由是“互联网＋”，还是“智能化”。

山头的主人所能做的事情是进行结盟，把信息藏在自己的口袋里，这样就能让你连“动手”的机会都没有。而对于一心想要借助互联网实现智能化选址的创业团队而言，这份沉重就是非常“不懂行”的表现。

房产创业第五重：承受不起的线下服务

刚开始，我们个性化定制的选址方案得到了早起客户的认可。还没等将盈利提上日程，客户就主动询问了服务费用。由于去年创业时鼓吹的免费思维太聒噪，我们一一拒绝了向客户索取服务费，希望通过口碑传播先积攒客户。现在想明白之后才明白，不管怎样都要有一套可行的盈利方案，至少要能养活团队，至少不能只指着投资人。

接下来，我们遭遇了最为棘手的事情。客户依据我们的选址方案，看中了若干意向的写字楼，他们期望我们提供后续的线下服务，直接协助对接写字楼的负责人。在那个阶段，选址的客户大多是获得天使轮到 A 轮融资的团队创始人或者联合创始人。他们不愿意与中介进行交涉，也不想逐个去跑写字楼的物业。他们在线下找中介时，有的中介不做写字楼租赁，有的中介坑蒙拐骗的情况居多。有许多创始人在自己的朋友圈中诉说了过程中的各种遭遇，心中愤愤不平，期望着借助互联网的手段来改变传统写字楼租赁的状况。我们当时确实想做这样的事情。

但是，提及线下服务，我们有过准备，然而准备得并不及时。当时创业团队的人数较少，在某一周，有一天会有客户认可我们的选址方案并希望我们跟进后续签约，这种情况每天都有。那个阶段我们的人员投入主要放在了线上，专注于解决实时和智能选址的功能实现。从一开始做线下服务就没打算自己全部承担，但如果只做客户选址服务的前半段，似乎不太合理。我帮客户直接对接了写字楼业户之后，便开始考虑线下服务的相关事宜。 我在帮客户对接完写字楼业户之后，就开始思考线下服务的事情。 帮客户对接好写字楼业户之后，我开始着手考虑线下服务的事宜。 我为客户对接了写字楼业户之后，随即开始考虑线下服务的事。 客户的写字楼业户被我对接之后，我开始考虑线下服务的事宜。 我帮客户把写字楼业户对接好之后，开始考虑线下服务的事。 对接完写字楼业户后，我开始考虑为客户提供线下服务。 帮客户对接写字楼业户一事完成后，我开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户这一行为结束后，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户被我对接完毕，我开始考虑线下服务。 我帮客户对接完写字楼业户，接着开始考虑线下服务。 对接写字楼业户给客户之后，我开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的工作完成后，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户经我对接后，我开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接到位后，开始考虑线下服务。 对接写字楼业户的工作结束，我开始考虑线下服务。 我帮客户完成写字楼业户的对接后，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户被我顺利对接后，我开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户这一动作完成，开始考虑线下服务。 对接写字楼业户给客户这件事结束后，我开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接妥当后，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户经我对接完成后，我开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的事宜结束后，开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的工作告一段落后，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户被我对接完毕，接着开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的行动结束后，开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接到位，开始考虑线下服务。 对接写字楼业户的事宜在帮客户完成后，我开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的过程结束后，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户被我对接起来后，开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的行为告一段落后，开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接完毕，随后开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户经我对接后，随即开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的工作完成，开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的事宜结束，开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接好，开始考虑线下服务。 对接写字楼业户给客户的工作完成后，我开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的行动结束，开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接妥当，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户经我对接完成，开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的事宜告一段落后，开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的过程告一段落后，开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户被我顺利对接，开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的行为结束，开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接到位，随后开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户经我对接完毕，随后开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的工作完成，随后开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的事宜结束，随后开始考虑线下服务。 我帮客户把写字楼业户对接妥当，随后开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户经我对接完成，随后开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的事宜告一段落，随后开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的过程告一段落，随后开始考虑线下服务。 客户的写字楼业户被我顺利对接，随后开始考虑线下服务。 我帮客户对接写字楼业户的行为结束，随后开始考虑线下服务。

房产创业第五重：承受不起的轻资产

当初我们几个有 BAT 经验的合伙人原本计划创办一家中国的类似平台。美国有一家专门为创业提供线上租办公室服务的平台，从 2012 年开始创业到现在，总共 14 人，规模很轻。他们没想过要颠覆传统中介，只是单纯希望租客能在网上清晰看到各种房源信息，并且他们盈利的方式是依托一些像这样的办公家具生产供应商的线上网店。

当下比较流行的说法是“羊毛出在猪身上”，不过这个说法早已被验证是不可行的。

当初我们仅打算开展一个十几人规模团队的项目，并未想把项目做重。然而，当事情与 O2O 相关联后，便难以做到轻松。O2O 中极为重要的一个部分是线下的那个 O，既要做线上，又要做线下，这就意味着线下服务团队的建设不可或缺。一旦将线下业务也包揽过来，就需要有专门的车辆接送，有专人提供服务，这与传统的中介毫无差别。对于初创团队而言，养线下团队的成本不低。要找到合适的人并将其培养成才，这都是很大的难题。显然，这也是链家左晖面临的难题。一旦要开展线下服务，就意味着我们不仅向传统中介发起了挑战，也意味着我们向以戴德梁行为代表的专门从事高端企业选址服务的机构发起了挑战。我们是否具备宣战的资格？是否有 PK 的底气？这都是压在我心头的一块大石头。

是不是只要有钱就能解决呢？

如果钱能够解决上述的这些方面，我认为我不会轻易舍弃这个项目。链家通过人力的方式解决了真房源的问题，然而服务人员的解决方案还处于验证等阶段。从链家的内部人员那里得知，链家现在连毕业于北大的学生都没有放过，通过各种手段将他们招揽来做经纪人。

如果有一天链家心情愉悦，对这块垂直领域的蛋糕产生了兴趣，那我们该如何与北大出身的这些“中介人员”进行对抗呢？幸运的是，左晖并未将这块蛋糕的边角料放在眼中，他一心想要打造“住”的入口，而这个入口暂时还未将创业者包含在内。

房产数据服务公司以及房产高端从业人才。如果行业中不存在这两大产业的形成，那么即便我们的项目当时接受了投资人的钱，在花光投资人的钱之前，其模式的沉重程度就足以将这个项目拖垮。

我错在何处呢？错就错在从一开始就缺乏“轻资产”的根基。万达董事长王健林在年终之时阐述了明年的发展趋向，要朝着轻资产进行转型，要依靠收取租金来获取盈利。万达能够谈及轻资产，也能够谈及转型。“轻资产”必然是先经历“重”的阶段，才能够实现“轻”。倘若没有线下实体的支撑，倘若没有数以万计的万达广场作为支撑，那么万达谈及“轻资产”就完全没有依据可言。链家是这样，左晖始终被线下门店和经纪人的“重模式”所束缚。然而，倘若没有这些线下的重资产，链家就无法成为如今的链家，左晖也就不必去思考什么“轻资产”。

房产创业第五重：承受不起的“梦想”

对于我们而言也是如此。如果一开始我们想做的是一个网站，而非 O2O，不想改变世界，那么可以“轻”。因为没有线下基石，从一开始就做“轻”是有问题的。然而，房产创业者们总是有着大大的梦想。

作为典型的 2015 年“跟风”创业者，那些 O2O 让人迷惑双眼，还有跑会、融资、路演等。可以说这些我们一个都没落下。如今回头去想，我们只是体验了一番创业，创业本质其实还是一门生意，要成为一个生意人。

成功人士将创业视为生意，然而我们当初或许只是为了体验一下那种感觉。因此，失败了，我们也就接受了。