经济还未复苏，是什么刺激了楼市单月先回暖？

撰文 | 石雨菡

编辑| 龚 正

2 月万物复苏，一二线城市楼市交易呈现持续升温态势。上海的二手房成交数量超过 1.9 万套，成都的二手房成交数量也超过 1.9 万套，并且成都同比大幅增长 160.43%，还创下了历史最高纪录；北京的二手房成交超过 1.5 万套，天津的二手房成交超过 1.4 万套。

在当前的气氛之下，许多属于刚需的一族，他们持币入市的积极性有了很大的提升。有业内人士表示，这一波的小阳春属于“补足型”的情况。这种情况主要是受到了防疫三年期间积压的需求得以释放，以及房贷利率下调等利好因素的影响。然而，现在就去判断小阳春是否能够持续下去，还为时尚早。另外，购房者还需要从宏观的大势方面来进行看待。房产已经告别了财富杠杆的时代，各线城市的楼市分化是一种长期的趋势。在决定入市的时候，需要有更加周全的考量。

#01

一日迎来15位看房客，房东涨价15万成交

高德文是青岛一名房产中介，在当地做了7年的卖房生意。

他向《真故研究室》说明，在疫情的这三年里，当地的楼市处于比较低迷的状态。并且有时候，一周可能仅仅能带一两位购房者去看房子。

这个情况近期有了改变。一天之内能够带领 5 位或 6 位看房客，有时候还能达到 8 位或 9 位，需要同事协助进行带看。

最近，有业主在 2 月下旬推出了一套 68 平方米的二手房源。在接下来的一天时间里，迎来了 15 位看房的客人。其中，有 9 位表现出比较积极的进一步交谈的意向。

当时业主在现场。业主看到有这么多人来看房，感到很意外。业主就询问是不是报低了。

业主最初给出的报价是 195 万。当看到有许多购房者有出手的意愿后，业主马上将报价上调到 220 万。最终，这套房源以 210 万的价格完成了交易，比最初的最高报价多了 15 万。

贝壳研究院发布的数据显示，2 月青岛二手住宅周成交量分别为 776 套、1145 套、1548 套、1776 套。总计成交套数接近 2022 年 6 月 5865 套的二手房交易套数。2022 年 6 月的这个数据是疫情三年来当地二手房交易量最高的一个月。

图 | 北京街头房产中介打出的购房广告

青岛的小阳春并非孤例。

北京东四环的一位链家地产中介向《真故研究室》透露，从 2 月开始，该店的带看量有了上升，同时成交量也有所增加。

最近在同一时间段带领客户看房时，常常能够碰到两三波一同来看房的同事。例如在上一个周日，也就是 2 月 26 日这一天，北京的二手房成交量达到了 704 套，并且这是连续 12 个月当中成交量最高的一天。该中介进行了相关介绍。

当下，市场中已不罕见小阳春的论调。据相关了解，业内在判断楼市是否有小阳春时，通常会从两个方面来进行判断。其一，全国房地产的新房价格在大范围上停止下跌；其二，重点城市的新房和二手房的成交量以及交易面积环比出现大幅上涨等情况。

新房方面，国家统计局在 1 月发布了 70 城房价指数。全国 70 个城市的新建商品住宅价格指数，环比涨幅是 0.0%，同比涨幅为-2.3%。70 城的新房价格，在一年时间里首次出现了环比止跌的情况。

3 月 1 日，上海易居研究院发布了《2023 年 2 月重点城市新房成交报告》以及《2023 年 2 月重点城市二手房成交报告》。报告显示，在新房方面，全国 60 城的新房交易面积经过 20 个月后首次转为正值，并且增速达到了 37%。

二手房方面，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门这 8 个重点城市，其二手房成交套数数据在 2021 年 7 月份之后的 20 个月里达到了月度最高值。

杭州十区 2 月的二手房成交数量为 7396 套，1 月到 2 月呈现出环比增长的态势，增幅达到 133%。武汉的二手房在 2 月单日的成交数量是 376 套，日均成交数量在 200 多套，与 1 月相比，环比上涨了 207.9%。

深圳二手住宅在 2 月的成交数量为 2509 套。2 月的成交套数比 1 月增长了 80.37%。2 月单月的成交量超过了去年的任何一个月份。并且这一成交量还超过了新房住宅的成交量，是 2022 年 6 月份以来的首次。

从这些数据上看，楼市在2月回暖的动力的确正在增强。

#02

多项优惠支撑，刚需一族入市积极

为何 2 月迎来小阳春呢？在房地产行业从业多年的观察者木于指出，疫情持续了三年，很多适婚适育的年轻人即便有买房的想法，也会因为防疫限制而受到影响，现场看房的行动受到限制，从而积压了许多需求。另外，各地为了保障楼市能够平稳运行，也出台了调整房贷利率等相关措施。防疫政策放开之后，许多人首先要解决的就是房子方面的问题。

杭州有一位新住民，她是 95 年的陈芳婷。她在 2020 年与男友订了婚。然而，由于疫情管控的原因，以及两人处于异地状态，结婚这件事一直没有得到落实。

去年 9 月，陈芳婷最终从山东的老家辞去了工作。接着，她来到了杭州，与男友相聚在一起。之后，他们一起商讨了人生大事。

陈芳婷表示，她的男友和她都来自山东的三四线城市，家庭条件较为普通，一开始都没有在杭州买房的打算。然而，当他们把租房的支出、生活品质以及父母的意愿等因素合计在一起之后，两人逐渐接受了在杭州确定买房这件事。

刺激陈芳婷两人买房的一个因素在于去年下半年。杭州房贷利率下调是一个利好政策。

2022 年 11 月，杭州的金融机构推出了一项政策。在杭州的限购区域内，购买 140 平方以下的普通住宅时，首套房贷利率能够按照最低 4.1%来执行，二套房贷利率则为 4.9%。在这之前，杭州的首套房贷利率大概是 4.25%，二套房贷利率平均在 4.95%左右。

陈芳婷算了一笔账，认为这个点买房是相对划算的。

男友的朋友在 2019 年买房时利率为 5.45%。我的现在同事后来买房时利率降到了 4.3%。对比来看，同样是 89 平的房子，贷款 140 万，以 4.1%的利率计算，起码比男友朋友买房时的利率节省 18.9 万。

陈芳婷的预算为 300 万。首套房首付 30%大约是 90 万。这 90 万由她、她的男友以及两对父母共同承担。在地段选择方面，她在西湖区工作，男友在滨江区工作。然而，西湖区和滨江区的房价都相对较高。从预算和地理位置来考量，萧山区靠近滨江区的地段成为了陈芳婷目前较为优越的选择。

图 |贷款市场报价利率4年来走势

进入适婚年龄且正在积极找房的，像陈芳婷一样的人，在《真故研究室》对购房者的访谈中还有不少。

一些北京有房者期望提前偿还贷款并出售首套住房，然后购置一套更大的房子，以享受到当前比以往更低的房贷利率。另外，部分北京的刚需族，由于在外地拥有首套住房，为了筹备 60%的二套房首付，打算通过房屋抵押贷款中的经营贷来筹集资金。而这在我国是明确禁止的，属于违规资金流入楼市的行为。

这些属于个体差异化的买房经历。从大势来看，疫情压抑了三年的需求，刚需族买房结婚的所需是确实存在的。

木于觉得，除了利率方面的因素以及防疫放开这个因素产生影响之外，还有房地产行业处于调整状态这个因素，或许也在对大众的购房心理产生影响。

2016 年提出房住不炒之前，我国对房地产的调控主要集中在 C 端，其目的是抑制投机需求。到了 2020 年，我国出台了房地产三道红线，也就是剔除预收款项后资产负债率不超过 70%、净负债率不超过 100%、现金短债比大于 1。这项政策本质上针对的是房企的 B 端，旨在让企业稳定地进行出清，防范并化解房地产金融风险，推动房地产市场持续、平稳、健康发展。”木于表示。

不过，因为三道红线的影响，房地产市场出现了相应的调整和阵痛。到了去年 11 月，中国人民银行等发布了“金融 16 条”，支持房地产根据不同城市的情况采取不同政策，维护住房消费者的合法权益等。这些措施为保障房地产行业健康稳定发展进一步提供了政策保障。作为购房者，肯定更愿意在有稳定预期的情况下，持有货币进入市场。

#03

小阳春是否可持续？

对于这个问题，木于认为，时下判断为时尚早。

他觉得当下的数据存在延迟性。2 月所呈现的这些交易数据，或许仅仅是 1 月或者更早之前消费者需求的一次集中展现与汇总呈现。在看待这个数据时，需要考虑到各种因素来挤出泡沫，这意味着 2 月的数据不足以当作观测楼市回暖的一个正常数据。

判断小阳春能否持续，需要看后续情况。各项数据应该具有持续性。即便连续三个月各方面数据都表现良好，整体依然处于整个市场的修复期。如果能够持续保持 2 月的恢复态势到明年，整个市场才算度过补足阶段。木于表示。

至于如何判断从修复期进入到正常水平，木于说，如果依据新建商品房销售面积指标来判断，恢复到一个合理的库存出清周期的话，他个人认为近 3 到 5 年稳定在 15 亿平方米左右，市场才可以被称为恢复至正常水平。

2022 年新建商品房销售面积为 13.6 亿平方米，金额为 13.3 万亿元。这两项数据与前些年相比都经历了大幅下跌。2022 年新建商品房销售面积同比下降 24%，金额同比下降 27%，直接跌至 2015 年的水平。从历史数据方面来看，在 2012 年至 2021 年这段时间里，即便后期遭遇了疫情的影响，新建商品房的销售面积以及金额依然处于稳定增长的态势。很明显，2022 年的市场与之前的情况大不相同，显得格外不寻常。

木于表示，目前重庆、长沙、天津等地有不少业内朋友向他反馈。这些朋友反馈说，3 月许多楼盘的到访量与 2 月份相比实际上有所回缩。

从行业面来看，进入 3 月后，北京的新房和二手房交易量相较于 2 月已出现下降。在上海方面，上海二手房指数办公室的相关人士称，3 月上海二手房的成交量环比呈现上升态势，但同比仍处于下降状态，并且仍是 2013 年以来同期成交较少的月份，3 月的二手房均价也有所下跌，楼市的小阳春能否持续尚不确定。

图 | 房子仍是年轻人的大事

年轻人买楼时，木于提醒道，在城市的选择方面需要有趋势思维，在地段的选择方面也需要有趋势思维，并且要多一分谨慎。

未来楼市不再具备投资属性。高、中线城市与低线城市会持续出现分化现象。楼市将从国家经济的“加速器”这一角色转变为经济发展的“验金石”。

木于觉得，以往的房地产市场，从本质上来说是一支城市股票。它享受着人口带来的红利，享受着城市化进程带来的红利，也享受着政策给予的红利。

当下，人口拐点已经来临，自然增长率从正变为负。城市化的速度放缓了，人均居住面积的增速也放缓了。在国家“房住不炒”政策的底线之下，大众需要转变思维，不能再把房产当作一种投资渠道，而应该回归到自身的实际需求。

其次，从历史发展的角度来看，高、中线城市凭借其优越的地理位置、适宜的自然环境以及较高的城市化程度等优势，依然会成为人口资源置换和人口流动的主要区域，并且房地产市场相对较为稳定。相反，那些不具备天然优势资源的低线城市，其整体发展会受到限制，房地产市场更需要依靠国家政策的扶持。

首先，经济去地产以及地产去杠杆会一直是主要的旋律。其次，房地产市场属于资金密集型产业，“三道红线”会持续对热钱在市场中的流动起到遏制作用。再者，在理想的状态下，或许能够促使部分资金流入实业。最后，房地产市场的发展情况是经济发展的最终检验。

应受访者要求，高德文、陈芳婷、木于为化名

- END-