三月初，郑州的官方部门推出了稳定楼市的政策。这些政策把这座省会城市推到了众人瞩目的焦点位置。政策包括取消认房又认贷，重新提及货币化安置等。十余条新的政策纷纷投向了沉寂的市场。

近三周已经过去。郑州的楼市是否有了好转呢？从数据方面以及一些个案来看，改变正在逐步展现出来，然而还没有达到质变的程度，市场的信心依然在修复的过程当中。诸葛找房的数据表明，在新的政策发布之后，郑州的市场成交出现了回升的情况，其中二手房的上升幅度要比新房更大。

多位当地房产中介表示，3 月新政出台之后，市场呈现出陆续比较热的态势，房贷利率下调所产生的影响也比较大，成交量已经有了上涨的情况，然而房价依然还算稳定。他们还说：“当下是成交量先上升，在短期内价格应该不会出现很大的变化，最快也得等到五一假期结束之后。”

值得注意的是，2022 年已至，楼市“松绑”的队伍在不断壮大。目前有将近 60 个城市开展了松绑行动。诸葛找房研究院觉得，楼市政策进行适度放松，能够有效减轻部分群体在购房资金以及门槛限制等方面的压力，还能进一步促使购房需求得以释放。

郑州楼市要“入春”？

近半个月，李新的工作变得忙碌起来。在郑州，他所负责的一些二手房业主，开始打算提高挂牌价，只是幅度较小，有的大概在十万左右。更为明显的是，降价房源的数量变少了，一直不温不火的郑州楼市，好像正在出现积极的变化。

促使改变发生的，是郑州近期连发的数条新政。

3 月 1 日，郑州推出 18 条楼市新政策。该政策表明，对于拥有一套住房且已结清相应购房贷款的家庭，在购买二套房时，将执行首套房贷款政策。业内人士表示，郑州清晰地取消了“认房又认贷”这一限制政策，并且成为今年全国首个在限购限贷方面全面放松的城市。

郑州宣布将集中用 3 年时间大力推进货币化安置，以确保 2024 年群众回迁安置全部完成。在预售资金监管方面，要全力保证新房交付，从而提振购房者的市场预期。

从这以后，郑州成为了今年最先进行“救市”的省会城市，并且其政策没有出现“一日游”的情况。库存处于高位且供大于求的郑州，能否在调控的作用下迎来春天呢？许多家机构的数据表明，新的政策出台之后，郑州的市场确实变得更加活跃了，在成交方面也有积极的表现。

诸葛找房数据表明，在政策发布后的 2 周时间里，郑州的新房成交数量为 2819 套，比之前的两周增加了 4.3%；郑州的二手房成交数量是 1795 套，相较于之前的两周上升了 10.9%。

郑州市场之前新房成交占比较大，大概达到七成左右，而二手房占比约为三成。不过最近二手房成交占比达到了约四成。李新表示，郑州“老破小”二手房的库存量极为庞大，前几年市场被压抑得很厉害，在房贷利率下调以及差额税政策调整之后，市场表现开始有所回暖。

郑州此前是全国除北京外仅有的两个严格执行高差额税的城市之一。非满五唯一的住宅在交易时，差额税按差额的 20%征收。例如，购入价格为 100 万的房子，若以 150 万卖出，就需缴纳（150 万 - 100 万）×20% = 10 万的差额税。

贝壳研究院郑州分院表示，这种差额税的额度非常高昂。这使得郑州的二手房市场活跃度一直处于较低的水平。部分业主为了避免缴纳差额税，就采取了一些变相的方式，将这部分税费转嫁给了购房者。这样一来，就增加了购房者的购房成本。而购房成本的增加，导致了二手房的成交数量下滑。二手房成交数量的下滑，又使得市场进一步变得冷淡。

郑州新政发布后不久，二手房税费政策有了调整。贝壳研究院郑州分院进行调研发现，郑东新区、经开区、航空港区已经开始执行新政策。在个人转让住房时，如果无法提供完整的房屋原值以及有关合理费用的凭证，那么就按照核税价的 1%来征收个人所得税。

业主自行进行选择并作出承诺，先确定税率而后办理相关手续。“这表明执行了 7 年的 20%差额税开始不再执行。”上述研究院表示，近期二手房利率持续下调，放款周期不断缩短等情况叠加，改善性置业需求将会被激发，市场的热度也会传导到新房市场。

克而瑞河南区域称，二手房交易差额税政策调整之后，郑州市的二手房每周平均带看的组数超过了约 1.5 万组，成交平均约 500 组左右。其环比呈现出明显的上涨态势，然而，依然比不上去年同期的情况。

李新认为，除了税费政策带来的变化外，房贷利率的调整对市场的影响更大。去年新房利率是六字头，二手房利率是五字头。而现在，二手房利率为 4.9%，新房利率也降到了五字头，个别售楼处甚至能给近五年毕业的大学生 4.7%的利率。

郑州房贷利率在 2016 年的时候是四点多。当时郑州房价半年几乎翻倍。此后限购政策出台了，还有各种抑制房价上涨的政策。这导致这几年利率一直没有降下来。李新称。不过，近期多个利好政策出台之后，市场情绪有所回温。

近60城松绑楼市政策

郑州打响楼市调控“松绑”的第一枪后，十余个城市相继出台了鼓励购房的措施。诸葛研究院的统计显示，到 3 月 21 日为止，将近 60 个城市对楼市政策进行了松绑，这些政策包括放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率以及放松限售限价等方面。

官方方面，五部委接连表态，释放出强烈的维稳激励信号。财政部表明，在今年之内不具备扩大房地产税改革试点城市的相关条件；金融委宣称，要及时对防范化解房地产风险进行研究并提出有力有效的应对方案。

在多重政策的支持下，全国房贷利率的表现持续下降，并且二手房的交易也有了回暖的迹象。

贝壳研究院的数据表明，3 月的房贷利率下降幅度在 2019 年以来的月度中是最大的。82 座城市的房贷主流利率有所下调，当下的利率与 2020 年三季度的水平较为接近。重点城市的主流首套房贷利率为 5.34%，二套利率为 5.60%，它们分别比上个月下降了 13 个基点和 15 个基点。

在银行放款方面，3 月 103 城的平均放款周期大约为 1 个月，这个周期接近 2020 年三季度最快的速度。上海的平均放款周期比上月缩短了 20 多天，并且近一半的城市放款周期不到 1 个月。

宽松的信贷环境带动了市场成交。数据表明，从 3 月开始（3.1 至 3.17 这段时间），全国 50 城的二手房日均成交量，比 2 月（春节后）的日均成交水平增长了大概 17%。同时，二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量，都比 2 月的日均水平有所提高。

克而瑞觉得，前期调控不断加码，房企出现爆雷情况，项目也在降价，这些原因使得购房者的信心遭受了很大打击，观望的情绪十分浓厚，在 3 月，“看得多，买得少”成为了购房者的主流心态。

市场信心逐步恢复，北京、上海、杭州等核心一二线城市市场有望率先转暖。同时，郑州、济南、徐州等二线及强三线城市市场或将轮动复苏。上述机构持有这样的观点。

目前，一线城市的楼市呈现出较为坚挺的态势。根据 CRIC 监测的数据，从 2 月开始，在去化率大于 70%的 19 个项目中，一线城市上海有 5 个项目；二线城市西安有 7 个项目的去化大于 70%，并且有 5 个项目的去化达到了 100%。

克而瑞认为，政策利好在不断传导。居民的购房预期发生了改变。不过，信心的修复还需要一些时间。从成交情况来看，预计“金三”的成色很难与去年同期相比较。但是，相较于 2 月，预期已经企稳回升。“银四”的市场表现是值得期待的。

国盛证券预计，地产政策会持续放松且力度加大。其核心原因主要有以下三点：一是宏观 GDP 要实现稳增长离不开地产；二是 2021 年房地产业的狭义税收收入以及土地出让金，对全国总财政收入的贡献达到了 36%，长期处于低迷状态可能会拖累地产财政并对城投债产生影响；三是地产及产业链大幅下滑，将会导致失业人口上升。

当前行业存在的问题，关键在于需求侧以及企业的资金侧。国盛证券表示，预计本轮政策的重点可能会在货币端，也就是新增贷款这一方面，同时还有地方政策，像郑州的新政，新市民有希望能够享受到特殊的信贷政策，因城施策也有希望能够通过一些方式变相地打开限购限贷的空间。