上周，我市的江北地区有多个楼盘开盘加推，受到市场追捧。奉化地区的多个楼盘也开盘加推，同样受到市场追捧。东钱湖地区的多个楼盘同样开盘加推，也受到市场追捧。圈内圈外的成交数据上涨较为明显。透明售房网的数据表明，在 4 月的第四周，市六区成交的商品房与上一周相比上升了 6%。

哪些地方存在限售政策？这些地方的限售政策规定多久能卖？目前各大银行的贷款利率处于怎样的状况？公积金最多能够贷款多少？……在当下楼市成交量呈现上涨的形势下，市民针对购房的各种咨询再度增多，记者为您整理了一份在宁波进行购房的相关“攻略”。

我市的限购范围及限购人群

买房之前，需要先去了解我市的限购范围。目前，我市的限购区域具体为：从机场路开始，到鄞州大道，接着到福庆南路，再到甬台温高速，然后到盛莫路，之后到聚贤路，再接着到甬江，再到世纪大道，再到东昌路，再到望海南路，最后到北环路所围成的区域。

限购人群包含以下两类：一是在本市海曙区、江北区、鄞州区行政区域内已经拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭，这类家庭需暂停在限购区域内购买住房；二是其他情况暂未提及的人群，他们不受限购政策限制。

本市海曙区、江北区、鄞州区行政区域内，已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能购买限购区域内住房；自购房之日起前 3 年内在本市连续缴纳 24 个月及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，也不能在限购区域内购买住房。

本市海曙区、江北区、鄞州区行政区域内无住房的非本市户籍居民家庭，自购房之日前 3 年在本市连续缴纳 24 个月及以上个人所得税（含零申报）或者社会保险并取得书面证明的，在限购区域内限购 1 套住房。以上所指的家庭，其成员包括购房人、配偶及未成年子女。

目前我市的限售区域及规定

目前，在北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满 2 年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。

奉化主城区（锦屏街道和岳林街道）新购买的住房，包括新建商品住房和二手住房，必须要取得不动产权属证书满 2 年之后才可以转让，购买的时间是以交易合同网签时间作为依据的。

杭州湾新区范围内新购买的住房，需等到取得不动产权证书满 2 年才可以进行转让。购买的时间是以交易合同网签的时间作为依据的。

2014 年 10 月 1 日起，国有土地上房屋被征收人签订房屋征收货币补偿协议。2016 年 7 月 13 日起，集体土地上住宅被征迁人签订房屋拆迁货币补偿安置协议。被征收人或被征迁人凭这些协议购买的住房，不受“须取得不动产权证书满 2 年后方可转让”的政策限制。购房人需在交易合同备案之前提交相关协议。其一为房屋征收货币补偿协议，其二为房屋拆迁货币补偿安置协议。

住房公积金贷款首付比例及目前银行首套房贷款利率

关于住房公积金的首付款比例，记者也作了打听。购买首套自住住房时，商品房首付款比例不低于购房总款的 30%，二手房首付款比例不低于购房总款的 40%。名下有一套住房且已结清相应住房贷款（含公积金贷款和商业贷款），购买第二套改善型自住住房，商品房首付款比例不低于购房总款的 30%，二手房首付款比例不低于购房总款的 40%。名下有一套住房尚未结清商业住房贷款，购买第二套自住住房，首付款比例不低于购房总款的 60%，贷款利率不低于同期首套住房公积金贷款利率的 1.1 倍。

借款人家庭可贷额度是怎样计算的呢？据了解，借款人及其共同借款人在申请贷款日缴存账户的余额乘以 12 倍就是可贷额度，并且还需满足住房公积金贷款其他有关额度的规定。

职工连续缴存住房公积金满 2 年且符合规定。首次申请住房公积金贷款。购买的是家庭首套自住住房。这样的情况下，住房公积金最高贷款额度为 60 万元/户。

职工连续缴存住房公积金满 6 个月后，首次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房时，最高贷款额度为 40 万元/户；第二次申请住房公积金贷款购买家庭首套自住住房或第二套（含改善型第二套）自住住房时，最高贷款额度也为 40 万元/户。

上周时，建设银行首套房贷款利率是基准上浮 5%，二套房是基准上浮 10%。农业银行首套房贷款利率是基准上浮 5%，二套房是基准上浮 10%。工商银行首套房贷款利率是基准上浮 5%，二套房是基准上浮 10%。浦发银行首套房贷款利率为基准上浮 5%，二套房上浮 10%。民生银行首套房贷款利率为基准上浮 5%，二套房上浮 10%。兴业银行首套房贷款利率为基准上浮 5%，二套房上浮 10%。中信银行首套房贷款利率为基准上浮 5%，二套房上浮 10%。部分股份制银行出于揽储需求，对本行优质客户（如拥有大额存单）实行基准利率。邮储银行的贷款利率，对于首套房是上浮 10%，对于二套房是上浮 15%。然而，针对部分优质楼盘以及二手房中介的优质客户，首套房的贷款利率可以放宽到上浮 5%，甚至可以按照基准利率执行。同时，对于二套房，贷款利率可以上浮 5%-10%。

购买新房的交易有哪些流程？

市民在购买新房和二手房时，具体该走哪些流程？

新商品房的购买情况如下。首先要了解楼盘的详情以及价格。这里的价格分为两种，其一为挂牌价，其二为备案价。挂牌价是开发商向外界公开报出的房屋价格；备案价则是开发商在物价主管部门进行备案的价格。需要明确的是，挂牌单价不能超出备案单价。在购房过程中，还得了解所选楼盘是否处于限购、限售区域。

其次，将限购政策进行对照，思考自身是否具备购房的资格；预先交付定金，接着与开发商签订合同定金。

第三，要申请限购证明。市民能够登录宁波市房产交易信息服务网进行网上申报。在购买商品房时，房产商可以通过业务系统代为办理；而购买二手房则可以委托中介进行线上申请。如果购买的住房位于非限购区域，或者是凭借房屋征收货币补偿协议、集体土地上住宅征收货币补偿安置协议的，那么这一关于申请限购证明的步骤就可以直接省略。

第四，支付首付款，与开发商签订商品房买卖合同(网签)。

第五，等待开发商向房管部门完成合同备案。

第六，办理银行按揭贷款和(或)公积金住房贷款。

第七，办理不动产权证及缴纳契税。

第八，领取不动产权证。

购买二手房的交易有哪些流程？

如果要购买二手房，购买流程如下：首先找网站或中介来选房；其次，可以直接访问“宁波市房产交易信息服务网”的二手房板块进行选房。

第二，查验选中的房源是否真实可靠，以及查验中介公司是否真实可靠。可以访问“宁波市房产交易信息服务网”，在二手房板块中查看挂牌房源，从而了解房屋的基本情况、权属状况，以及是否存在抵押、查封、租赁、限制等各类情况。

第三，联系中介人员去实地看房。通过实地看房，了解房屋的真实状况。同时，了解该房屋是否为限购区域内的住房。

第四，申请对家庭购房资格进行核查，查看自身是否满足能够在限购区域内购买住房的条件。

第五，选中房屋后，通过中介与房东约谈磋商。

第六，达成与房东的买卖意向之后，能够签订存量房屋买卖的中介合同（网签），并且提前支付定金。

第七，筹集购房资金后，约房东签订存量房屋买卖合同(网签)。

第八，为了避免出现资金风险，我们可以选择采用资金监管加上贷款前置审批这样的方式来进行房款的交割。

第九，存量房屋买卖合同交易备案由中介完成；收到短信通知后，能够和房东、中介一同前往行政服务中心办理登记手续，在那里缴纳契税、领取不动产权证，并且把房款支付给房东，倘若已经办理了资金监管，就按照监管协议的约定来划转房款。

领取不动产权证之后，买房人能够向银行提出申请，办理银行按揭贷款以及（或者）公积金住房贷款的相关手续。如果已经完成了贷款前置审批，那么在办理完抵押权登记之后，就可以进行放贷了。

第十一，按揭贷款到账后，若已办理资金监管，需按照监管协议约定交割房款，将资金划转至房东处，并约中介和房东三方完成交房手续。在此过程中需要查看的内容有：房东之前的水、电、气费用是否结清；户籍是否被占用；对于学区房，要注意学籍是否被占用。

关于物业专项维修资金

楼道需要维修时，物业专项维修资金能帮上大忙。电梯需要维修时，物业专项维修资金也能帮上大忙。物业专项维修资金主要用于房屋保修期满后的共用部位维修，比如屋顶维修；也用于共用设施设备维修，像楼道维修、电梯维修等。

物业专项维修资金的交存人是房屋的产权人也就是房屋的业主，这与“物业保修金”的交存人不同；建设单位是房屋保修金的交存人。并且，物业专项维修资金要在保修期后才能申请使用，而房屋保修金是在保修期内申请使用。

物业专项维修资金是由购房的产权人来交存的。在房屋未出售之前，是由建设单位代为交存的。而在房屋交付的时候，则是由业主交给开发建设单位。

4. 若房屋总层数在 22 层（含）以上，每平方米交存 144 元。

那么，“住房维修资金”是什么呢？市物管中心专家指出，住房维修资金是房改房的维修基金。它是个人在购买房改房时，由单位和个人一同交存的一笔维修基金。在 2011 年 4 月 1 日办法实施后，分户建账的，统一并入了物业专项维修资金，并且按照物业专项维修资金政策进行管理和使用。

据介绍，2011 年 4 月 1 日之后交付的开发建设项目以及建账到户的房改房除外，大概在 2000 年到 2011 年这段时间的房屋都没有交存物业专项维修资金。对于未交存维修资金的老旧小区，多层房屋的最低补交标准是首期交存标准的 60%，也就是 30 元/㎡。要以幢（单元）为单位筹集资金，筹集完资金后统一补交到属地物业专项维修资金主管部门。

使用物业专项维修资金时，业主要告知小区的物业服务企业进行申报维修。若小区没有物业服务企业，就需向社区居委会进行申报。物企经业委会（社区居委会）确认后，再统一向属地物业专项维修资金主管部门申请维修资金。

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