我是星叔，是全国资深的房产投资专家，也是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。星叔和其他自媒体不一样，不会遮遮掩掩，让你摸不清头脑。星叔属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。

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星叔您好，我是一名四川资阳的小白。我的朋友在广西东兴，他推荐我购买那里的房子用于投资和居住。请您在有空的时候给我一些建议，我更注重投资方面。

回答：广西东兴旅游城市，不建议投资旅居地产。

买房仅是我们房产投资的起始步骤，后续借助房产的金融属性持续扩充我们的资产并增加债务才是真实的目标。

一套优质房产的金融属性，远比房产本身更重要。

好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。

流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。

旅游片区有不少房子，然而基本没有产业，这就导致缺乏核心购买力，买房的需求十分低，而这种情况最终会致使房价出现滞涨。

持续有人口流入且有产业支撑的城市的房子，由于一直有着巨大的需求，所以具有长期的投资价值。而那些偏僻小城市的旅游地产，其投资价值是有限的。所谓的稀缺资源，并非自然的青山绿水海岸，而是政府用重金打造的优质医疗、教育资源以及高端就业岗位。

中国很大，不缺青山绿水和海岸，而缺良好的医疗教育资源。

好房子的特点之二：好贷款

很多人都有急用钱的时候，好的房子能够获得更高的抵押贷款。

房子的性质需为住宅类。公寓不能贷款，商铺也不能贷款，写字楼同样不好贷款。

其次，房子的产权新，如果产权年限很短影响贷款；

最后，房子的地段好。

好房子的特点之三：好出租

周边有能吸引就业的高新技术产业，比如在 CBD 地段，这里吸引着高消费的白领。

总结就是要有租赁市场活跃，想租的时候能够快速出租。

好房子的特点之四：适合住

周边配套较为完善，其中包含商场，能满足购物需求；有医院，可保障健康；有学校，利于孩子教育；有公园，提供休闲场所；还有地铁或公交，方便日常生活出行。

内部配套方面，户型呈现方正的形态，南北之间能够通透，动静实现了分离，干湿也做到了分离，并且小区的物业品质较高。

房产投资的路还有20年，是属于稀缺的优质资产的

房子无论是单价还是总价，未来的涨幅不可能像过去那样翻倍。

优质资源的房子会使溢价更明显，简单来讲就是好房子的价值在不断提升，越来越值钱。

如果具备条件，那就应该遇到时尽快进行买入操作。不管当下处于阶段的山底、山腰还是山顶，等十年后回头去看，那时所处的位置依然是山底。

您好，星叔，我今年 28 岁，是单身女性，学历为大专。我的老家在安徽省宿州市的一个农村，目前在北京工作，每年的税后年收入大概在三十万左右。

手头目前有 70 万存款，想利用这笔钱在新一线城市为自己购置一套房。等过了三五年之后，离开北京时，自己也能拥有一个退路和归宿。

目前关注的城市包含青岛，还有合肥，以及天津。然而，内心依然很迷茫，期望星叔能够帮忙指引一个方向。

回答：你的思路还是正确的，可以提前做好布局。

综合来看天津>青岛>合肥

天津到北京通勤较为便利。你在工作上选择了北京，并且收入状况良好。我认为在这种情况下，刚需完全可以选择在北京工作，而在天津居住。这主要是因为北京的收入更高，后期如果有足够的实力，还可以置换到北京，将天津当作一个过渡的跳板。

一方面，天津的发展存在一定的缓慢态势；然而，天津作为直辖市的地位以及相关政策具有先天的优势。正因如此，青岛和合肥想要超越天津是比较困难的。

天津是四个直辖市之一。青岛旅游业较为发达。感觉青岛的综合实力不如天津。天津的各种教育资源非常丰富。天津的医疗资源也非常丰富。

其次，天津属于国家重点投资发展扶持的城市。

最后，从经济收入方面来看，由于距离北京近，这里拥有许多青岛所不具备的资源，其收入上限比青岛要高很多。

合肥的位置较为尴尬，其东西两侧有强大的邻城南京和武汉，北面还有一个类似省会的徐州。在省内，对合肥有经济、物流、科教、文卫等方面依赖的城市并不多，几乎只有皖西北那些城市化程度不高的城市，缺乏较为明显的都市区和经济圈。

尽管有安徽省的大力支持，然而由于安徽的经济发展水平所限，其能够达到的高度依然是有限的，并且缺乏地区影响力。

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提问：老师，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

公积金贷款的审批流程较为繁杂。正常的商业贷款，从审批到放款只需一周就能完成。而公积金贷款，前后所需的时间至少要两个月。

开发商的资金成本为年化 10%至 15%。资金如果拖欠一个月，其成本至少是 1.5%。要是你，房子刚卖出去就赔了三个点，你愿意吗？

从这些方面来看，这样的情况也是合情理的。

相关规定表明，只有当项目工程进度达到工程总进度的三分之二或者比三分之二更多的时候，才能够申报公积金贷款资格。

一些项目在获得商品房预售许可证时，其工程进度或许仅推进到地上二三成的程度，这属于所提及的“慢”的一种表现。在这种情形下，自然也就无法为公积金贷款提供支持。

提问：星叔您好！我在 2016 年于长沙市汽车南站旁边购置了一套高层住宅，面积为 103 平，是三房户型。目前这套房子的市价为 100 万。房子交房已经有两年了，一直处于毛坯状态且处于空置状态。我原本打算对其进行装修后自住，然而我一直在外地工作，在未来的几年里不太可能回到长沙。房子一直空着让我觉得有些亏，并且长沙有限售政策，目前还不能将其出售。现在我的贷款已经全部还清了。去年年底在工作地东莞市的镇区购置了一套面积为 83 平的二手小三房用于自住。现在手头没有资金，还欠亲戚很多钱。目前对于长沙的房子不知道该如何处理，是进行装修后出租呢？还是装修贷该如何操作呢？非常感谢。

回答：首先房子要不要出租，核心取决于几点：

你计划持有的时间，如果是 2 到 3 年就要翻倍卖出。这样的话，出租可能会影响你的卖出计划，而且装修成本可能收不回来。

你的装修回收成本取决于装修成本，取决于设计的出租形式，还取决于这套房在市场的租金。

例如，核心区有老旧破旧的小房子，打算长期持有，原本的装修状况很糟糕，但是出租的需求非常旺盛。

那么，我可以好好刷白出租，简单装修，用坏再换。

长沙的房子投资来看还是不错，非常适合长持。

房价处于扁平状态。尽管限购政策十分严格，然而随着时间的推移，房价总会上涨。我认为你没有必要让房屋空置着、闲置着，这是在浪费资源。你可以适当地进行简单装修，然后将房屋出租出去，这样能够减轻一部分还贷的压力。

装修贷款较为麻烦。若你缺少现金流，我建议你将长沙的全款房进行抵押，这样操作会更好一些。

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提问：星叔好！本人在常州。夫妻俩都五十多岁了。老公每年的收入大概二十万，并且很稳定。本人刚刚退休。名下有三套住宅，这三套住宅都是学区房，其中两套大概 130 平，一套 50 平左右。还有两套小公寓和一套小店面。已经用过两次公积金了，现在每月的贷款是一千多。除了自住的一套，其他的都在出租，每月的租金大概一万左右。手里有现金大概三百万。怎样把这三百万投资到房产来避免货币贬值呢？又考虑到年龄的因素，请教星叔是应该整合资产还是继续买进一套呢？

你的资金较为充裕，资产状况也还可以。其中稍显不足的是有 2 套公寓，在后期可以逐步将其置换为住宅。

你的常州仓位已经很充足，并且分布在住宅、公寓和商铺等方面。因此，我不建议你在常州继续进行加仓操作。

另外常州周边强敌太多，苏州 南京 无锡，流量都会被动吸血。

你的资产较多，然而在广度和深度方面有所欠缺，无法很好地实现风险对冲。由于都集中在一个城市，所以需要分几步来进行资产的优化配置。

子弹有 300 颗，建议前往一线去建仓一套，这样能够将你的整体资产提升一个档次。

一线房价没有天花板，而且处于全国领涨作用，未来涨幅更稳。

推荐上海和深圳。要是退一步选择的话，能够考虑新一线城市南京以及杭州。

常州目前的资产需要进行优化。其中，3 套学区房住宅可以继续持有。而 2 套小公寓和小店面，从资产角度来看，优势比不上住宅。尽管持有它们还款压力不大，但核心问题在于其升值能力很差，基本上处于停滞不动的状态。

我更建议可以放下一步逐步出手置换。

最后综合来看，最优的配置是这样的：在一线城市有上海或者深圳的一套房子（通过投入 300 资金购入）；在新一线城市有南京或者杭州的一套房子（通过用公寓加上店面进行置换出手而得到）；在常州有 3 套住宅保持不动。

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提问：普通家庭如何配置资产

普通家庭而言，资产配置的话，拥有两套房子就算是比较不错的了。

可以保证自家有两套房产，然而要勇于让自己拥有第三套房子。

第一，要始终让自己拥有处理自己资产的能力。

对于一个家庭而言，如果仅有一套房子。从严格意义上讲，它确实属于家庭资产。然而，由于你一直需要居住在其中，除非确实发生了重大的家庭变故，否则你不会处置自己的这套家庭资产。

拥有第二套房子，不一定会让你卖掉它。然而，手中拥有这一筹码，你会对行业进行更多的思考。在面对周期和波动时，个人潜意识的状态以及对未来的判断会更加直观和敏锐。

其实我们最害怕的是那种站着说话不腰疼的人。当你手里握着筹码时，你的思考会更加客观。

第二是面对人生重大决策的时候敢于下注。

靠着房地产的红利，实现财富增长阶层跨跃。

第三因为房子拥有持有租金和变现现金双向现金流，

如果你拥有了第二套房子，你必然会思考究竟是持有它好呢，还是在某个时候将其变现好。

这个能力就是企业经营运营的能力。

那些企业家为何如此厉害？其实就是在日常中进行各种平衡以及对资源进行调配所得到的结果。

对于你来说不论是租金的变化或者房价的变化，

你都可以发现背后的原因然后做出平衡的选择。

星叔，我想问一下苏州胥江新村的老破小是否可以购买呢？并且年底地铁就要开通了。那它有拆迁的可能性吗？

普通人买房只是单纯地去赌拆迁这件事，不建议进行购买了。除非你拥有确定的内部消息，否则不要轻易入手。

老破小如果房龄25年以上的房子，基本上办不了按揭贷款

然而在房屋不能贷款且没有负债的情形下，如果我们长期持有 3 年，损失的是 30%以上的资金成本以及部分的涨幅预期。

以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会。

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提问：你好，打算明年在杭州进行改善性购房，目标总价约 800 万。目前的情况是这样的：杭州的自住房现在价格为 350 万，其中有 200 万的贷款；2020 年 3 月以 530 万购入了深圳的房产，现在价格是 700 万，有 370 万的贷款，银行评估 7 成可贷款约 490 万。

今年下半年计划卖掉杭州的房子，预计能拿到 150 万现金。明年 3 月将对深圳的房子进行截断并再抵押，预计可到手 120 万现金。手上现有的现金大约有 80 万，这些加起来总共约 350 万现金，准备用这些钱购买 800 万的房子。

今年 10 月开始售卖杭州的房子。明年 3 月对深圳的房子进行截断抵押。同时努力在明年 3 月完成杭州改善房的下定。月供方面不存在问题。

您觉得这样的规划有哪些需要注意的风险点呢？您觉得这样的规划又有哪些可以改进的地方呢？谢谢。

最大的风险点在于过于紧凑，将每个点的资金都用到极致，就会担忧市场行情发生变化。

万一再有黑天鹅，杭州10月卖房不顺利就无法实现。

深圳最近在查抵押经营贷款产品。可能有不少经营贷款产品无法办理。明年初是否还能拥有像今年 3 月那样宽松的经营贷款市场，让你能够享受到低利率和高成数，目前暂时还无法确定。

以上两点，我认为可能性不会很大，它们都属于小概率事件。然而，在你现在的计划中，似乎也没有找到 B 方案。所以，只要其中任何一个情况发生，你购买 800 万的房子就会比较棘手。

我看你的月供没什么问题。就算出现了风险事件，最多也就会影响到你新的购房计划，不会有很大的影响。

星叔，请问找亲戚代持不限购区域的新房，对于外地户口的人来说，首贷资格和二贷资格分别给予多少代持费用较为合适呢？

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。

请查看知识星球内部资料，其中包含《破限购代持方法》以及《如何完美规避所有风险》。

提问：星叔你好，投资买房楼层买顶楼会不会不好出手呀

回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的

不论，多层小高层和高层，选择时一般都不要选择顶层。

从定价方面来说，顶层的房屋通常价格较为便宜。然而，顶楼存在漏水概率大这一实际情况。

顶楼夏天更热，空调能耗大是事实，

买新房时多数人不会选顶楼(虽然便宜)是事实，

二手房顶楼更加择买主，流动性较差也是事实，

除了高端次新及新盘顶跃及有专属屋顶花园的以外。

顶层在二手买家眼里基本上属于有硬伤的楼层，议价空间远大于中间楼层；底层在二手买家眼里基本上也属于有硬伤的楼层，议价空间同样远大于中间楼层。

提问：星叔您好。如今普遍来看，小区里的两房（通常朝北）价格比三房（通常朝南）要便宜许多。而且放出来的两房很难卖出去。一般情况下，两房比三房便宜多少比较合适呢？按照均价来算的话，是 95 折还是 9 折呢？

回答：这个其实真的没有固定值的,

因为在现在二胎的情况之下，三房的必要性

它朝向南。南向比北向对于两房来说重要得多，价格也贵得多。

有些开发商有巧妙安排，两房有时会做一部分朝向南方。

三房有时候会做一点北向平均一下价格。

在新房子出售时这样做相对容易卖出，就不会都倾向于买三房而不买两房了。

一般来说，如果是两房北向跟三房南向这种情况的话，那么房差大概在 10%是合理的，也不算过分。

提问：星叔，有一位同事，他热衷于在三线城市进行买房、装修以及销售的活动。尤其值得一提的是，他在装修方面花费不多，但软装却非常吸引人。甚至连中介都对他倒腾房子的专业程度感到佩服。这种行为难道不也是楼市中的一种活法吗？

凤变冰，并且有 ABC。具体可查看知识星球内部分享的《中介的惯用伎俩吃差价手法之 ABC 单》

提问：星叔您好。月薪为 8000 时，在一般合理的范围内，能够承受的月供大概是多少呢？负债率达到多少才是最为合适的呢？

很多人在买房时，会用自己的工资去衡量月供的承受能力，希望能将月供控制在自己工资的三分之一左右，或者控制在自己工资的二分之一左右。

这种做法存在问题吗？短期来看是没问题的。因为我不主张过度使用杠杆，要保证自己的资金流不会出现断裂。

从长期的角度而言，工资会因自身能力的提升而上升。暂且不论货币超发与通货膨胀的因素，月供的变化通常基本保持稳定。即便利率出现一定的调整，倘若贷款为 100 万，月供的调整大概也就在 200 块上下。并且，利率逐渐降低将很有可能成为一个大概率事件。

另外，月供是每个月的支出。它有 30 天的筹备期。金额当前大概在 1 万元左右。即使短期资金不足，完全能够通过信用卡（xyk）、朋友拆借或者家人帮助来解决。这与一次性支付几十万的借款不同。

所以，工资与月供之间的关系，在两三年后基本就没什么大的关联了。只要国家能够保持稳定增长，工资持续上涨，利率不断下调，那么月供占工资的比例就会越来越低。

房地产注定只有小部分人能够赚钱。我们处在大部分人的前面。我们会手把手地教你从 0 开始实现千万资产的积累。有很多人给我留言并提出问题，然而星叔的精力是有限的，无法对每一个问题都进行解答。

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