文/小施主

今年中秋节前夜，恒大帝国的皮带哥被采取强制措施。之后，宇宙第一大房企碧桂园于 10 月 18 日正式宣告暴雷。在房地产企业纷纷坍塌的情况下，怎样买房才能降低风险，守护自己的血汗钱呢？

01.不可能三角

首先，回顾 2023 年 8 - 10 月整个延安的情况。在延安，有一个最火爆的楼盘，那就是延安新区金鸿·行知坊二期。它创造了一个奇迹。

25号楼、29号楼：8月12号当天接近清盘，余个别房源。

27 号楼于 8 月 15 号开盘，一周时间基本售罄；28 号楼还有 5 套房源；叠拼还有几套下叠房源。

33 号楼在 9 月 21 日开盘，55 分钟就售罄了。

金鸿·行知坊二期的销售业绩为何如此炸裂呢？学金融的人或许能从“三性”（安全性、流动性、收益性）的辩证统一关系中解释得很透彻：

短期流动性最重要，中期安全性最重要，长期收益性最重要。

安全性与流动性成正比，安全性、流动性与收益性成反比。

实现安全性和收益性统一的最好选择是提高经营的流动性。

金融领域中，安全性、收益性和流动性被称作“不可能三角”。很难找到一种事物能够同时满足这三性的要求，就如同“熊掌和鱼翅不可兼得”那样。

金鸿·行知坊二期能成为当红炸子鸡，是因为在流动性方面，它拥有新区一中一小学区以及区域地段配套；在安全性方面，一期按时高标准交付；在收益性方面，让很多人能够快速做到取舍和平衡。

02.流动性

近日，金鸿·行知坊的 1 期有一套 130 平的毛坯洋房。这房子的转让费已经有人给到 27 万了。然而，房主却反悔了。这让房产中介小哥在抖音上狠狠地倒起了苦水。

2023 年 9 月 21 日，金鸿·行知坊 2 期中位置最靠下的 31 号楼、32 号楼、33 号楼，每平米价格在 8300 元至 8500 元之间。开盘还不到一小时，这些楼就全部售罄了。并且，后面还有很多排队的人没有抢到。

顶级书包资源就是硬通货。

有位抢到房源的人表示：自己育有两个孩子。孩子在金鸿·行知坊幼儿园以及新区一中一小读完之后，如果自己不想继续居住了，就会把房子卖掉。毕竟买入价每平米才 8 千多一点，很容易就能脱手并且有人愿意要。

人家这算盘打得很精明，这是不可否认的。就如同西安的家长为了让孩子能上西工大系列学校，而去购买西工大旁边的伊D公馆一样，是有其道理的。因为其流动性强，所以这个资产就像是活宝一样，变现起来比较容易。

体现金鸿·行知坊住宅流动性的另一个要点在于区域地段配套。小区所处的区域，是 2017 年延安新区最先交付的上城 1 - 5 地块所在的片区。这里烟火气十分浓厚，从新区的热力图就能够看出这一特点。

成熟的生活圈以及便利的交通，使得地段造就了产品。金鸿·行知坊“叠拼+洋房+合院”这种高级改善产品的定位，也没有辜负地段，最终二者相互成就。详见：（点击下划线跳转）

2023 年 9 月 23 日，2023 年的“星耀延安·追逐梦想”群星演唱会在延安隆重举行。住在金鸿·行知坊的业主，无需像其他人群那样，长途驱车前往。他们只需在饭后随意漫步，便可抵达延安全民健身运动中心体育场。

当晚星光灿烂。成龙、韩红、韩磊、王二妮等 8 名歌手聚集在此。他们共同唱响了一场非常精彩的音乐盛会。大家不用再经历车马劳顿，在家门口就能够观看音乐会。这就是周围具有高价值的地段所具备的配套设施，给金鸿·行知坊带来了流动性。

03.安全性

很多人表示，只有从金鸿·行知坊一期（2023 年 6 月底交付）开始，才看到传说中的“两书一表”究竟是什么样子。这并非是因为人们见识浅薄，而是因为像延安这样的开发商极为稀少，实在难得一见。

不要小瞧《质量保证书》《使用说明书》以及《竣工备案表》。在交房时，如果没有“两书一表”，会带来后患。其一，住宅质量无法得到保障；其二，会影响办理不动产证；其三，会导致房子永远无法进行交易。

现行规定是，未取得竣工验收就不能办理产权证。各位读者要足够重视“五证两书一表”和房产证的关系。

《竣工备案表》中的项目，送交主管部门备案之后，发展商就得对楼盘终生负责。很多开发商为提前交房或避免承担违约金，在无法提供全套资料时采取强制交房的行为，部分业主因对这些材料的重要性理解不足，很容易就稀里糊涂地收了房。

延安有些开发商根本没有向有关部门提出验收申请，因此也就无法办理《竣工验收备案表》，这使得有的新楼盘在交房之后，不动产证的办理遥遥无期。

金鸿·行知坊一期不仅五证、两书一表齐全，而且按时高质量交付这一点也被业主们时常提起。详见：（点击下划线跳转）

再对比延安的中某楼盘、观某楼盘、荣某楼盘、万某楼盘、龙某楼盘，这些楼盘因交房进度和质量不佳而被吐槽。在这种情况下，业主们只能期望楼盘不要烂尾，能顺利交房就已经很不错了。

十几年前，延安百米大道的协园、林凯唐缘、紫玉东方、世纪华宝等楼盘，每平米价格是 5 千多，总价 80 万+。这些楼盘曾被视为贴着富人区的标签。当年的总价甚至还不到如今这些楼盘的一半。然而，当年这些楼盘都稳稳地交了房。再对比如今总价 150 万+的房子，很多如今的房子甚至连及格线都达不到。

04.收益性

今年的购房人选择了金鸿·行知坊的流动性和安全性。因为“安全性、流动性与收益性成反比”，所以这意味着收益性一般，但无论怎么计算都不会亏损。原因如下：

房地产远期看人口，中期看土地，短期看政策。

延安宝塔区的人口变化，从 2005 年到现在分为 3 个阶段。第一个阶段是 2005 年至 2008 年，这期间人口稳定在 40 万左右。第二个阶段是 2009 年至 2018 年，人口从 45 万增长到 50 万。第三个阶段是 2019 年至 2022 年，人口从 61 万增加到 64 万，在此期间人口不再大幅增长，也没有明显的流失现象。

延安宝塔区的土地情况如下：老城稳定在 36 平方公里；高新区方塔区域面积为 4.82 平方公里；新城北区控制面积在 38 平方公里。这三部分加起来一共 80 平方公里。由于受到国家土地政策审批收紧的影响，难以再次呈现当年的大建设场景。

人口没有出现流失情况，建设用地受到限制，这两个方面都处于平稳状态，所以延安楼市在中长期内不会出现大幅的起落。

看政策方面，2021 年延安推动建立了中省阶段性财力补助置换石油开发费的新机制，这样就历史性地解决了石油开发费征缴的难题。2021 年延安一共争取到中省转移支付资金 225.35 亿元，2022 年则是 268.31 亿元。

延安有能源这一重要支撑，所以对土地财政的依赖程度很低，2021 年仅为 37.0%。而陕西省大部分地市的土地财政依赖度都超过 50%。正因如此，延安在房产调控方面的大动作较少，本地楼市基本是顺应市场行情。既没有刻意去扶持市场，也没有刻意去打压市场，反而能够较为真实地体现出量价之间的关系。

新区的团购房每平都达到 7 千了，而且是高层和小高。买入每平 8 千多到 1 万 1 的金鸿·行知坊洋房，不能说买亏了。要知道，在 2019 年，新区品质高且不带优质书包资源的洋房每平就已经破万了。

05.后记

一方面，在 2021 年后宝塔区人口和土地供需都趋于稳定的大环境中，依靠买房来达成收益性暴击的可能性已经变得非常小。而另一方面，当下更为应当思考的是买房所具备的流动性以及安全性。

宝塔区楼市更多地展现出新区与老城、各县房子之间的内卷态势，同时也蕴含着新一轮的置换需求。那么，随之而来的问题是，哪些人应当抓紧时间购买金鸿·行知坊呢？

《陕西省教育厅办公室关于做好 2022 年普通高中招生工作的通知》规定要严格规范跨区域招生，到 2024 年需全部取消跨区域招生，这一规定让延安各县的家长感到心头一紧。

所以，答案较为明显了，那就是老城和各县中手握旧房、准备置换新区改善盘的人群，特别是那些看重“能按时交房”“改善性居住”“优质书包资源”的群体。

金鸿·行知坊的交付力使其他楼盘相形失色，这种交付力恰恰给了目标客群最基本的安全感。因此，二期最后一栋洋房 26 号楼在 10 月 15 号开盘时，当天就销售了一半。这导致二期剩余房源几乎都售罄了，能够挤上末班车的人寥寥无几。