案例介绍

中国大陆公民曹老汉于2020年8月1日将自己的商房租给了安徽某信息公司，月租含税9.8万元，一次性租金117.6万元，为期一年。安徽某信息公司要求曹老涵提供增值税专用发票。

01

曹老汉可以向税务机关申请开具增值税专用发票吗？

02

普通票和特别票有什么区别？

我们来看看个人租房的房产

特价机票有什么区别？

特殊机票的发行

出租不动产的个人可以向税务机关申请代开专用发票

自然人租赁不动产的，可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票，承租人是自然人的，不得开具增值税专用发票。其中，出租住房的，按照 5% 减去 1.5% 的税率缴纳增值税;如果您出租非房屋，则应按 5% 的税率缴纳增值税。

法律依据：

国家税务总局关于印发的公告（国家税务总局公告2016年第16号）。

第四条 小规模纳税人出租不动产，应当按照下列规定缴纳增值税：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，并向不动产所在地主管税务机关申报缴纳税款。其他个人出租住房的，按照 5% 减去 1.5% 的税率计算应纳税额，并向不动产所在地主管税务机关申报。

第八条 其他个人租赁不动产应缴纳的税款，按下列公式计算：

租赁住房：

应纳税额 = 含税销售额 ÷ [1+5%）× 1.5%。

租赁非住房：

应纳税额 = 含税销售额 ÷ [1+5%）×5%。

第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，无法自行开具增值税发票的，可以向不动产所在地主管税务机关申请代为开具增值税发票。

其他租赁不动产的个人可以向不动产所在地的主管税务机关申请代为开具增值税发票。

第十二条 纳税人将不动产出租给其他个人的，不得代为开具或者申请开具增值税专用发票。

就增值税而言，“其他个人”是指自然人。

因此，曹老汉可以向主管税务机关申请代办租房非住房增值税专用发票，按5%税率缴纳的增值税为5.6万元。

开具普通发票

这以

一次性租金形式租赁房地产取得的租金收入，分摊后月租金收入不超过10万元的，免税

自然人出租房屋的，无论是住宅还是非住宅，以一次性租金的形式取得出租房屋的租金收入，可以在相应的租赁期内均匀分配，如果分摊后的月租金收入不超过10万元，则免征增值税。

政策基础 （1）：

国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策征管有关问题的公告（国家税务总局公告2019年第4号）。

......

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施暂行条例》第九条所指的其他个人以一次性收租形式取得的租金收入，可以在相应的租赁期内平均分摊，分摊后每月租金收入不超过10万元的，免征增值税。

政策基础 （2）：《

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、税务总局令2008年第50号）。

......

第九条 本条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军队单位、社会团体等单位。本条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。

根据上述规定，曹老汉将房屋出租给安徽某信息公司，收取一年租金117.6万元，向主管税务机关申请开具增值税普通发票的，免缴增值税5.6万元。

技巧

个人以市场价格出租的住宅，减按4%的税率征收房产税，减按10%的税率征收个人所得税。

问题一：自然人申请开具增值税普通发票和租赁房地产业务，需要缴纳哪些税款？

答：自然人代开发票，租赁房地产业务，一般应当缴纳以下税款（不含免税项目）：

1. 增值税：征收率为 3%，2020 年 3 月 1 日至 12 月 31 日期间将按 1% 的减征税率征收。

2、附加税费：城镇建设税、市区增值税的7%、县（镇）的5%、不在市区和县（镇）的县（镇）的1%;教育附加费，增值税金额的 3%;当地教育附加费：增值税金额的 2%。从 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，上述附加费将减半。

3. 个人所得税：行业和地区差异较大。一般情况下，对于自然人的经营所得，个人所得税应按照发票销售金额的一定税率计算，用于发票收入;自然人纳税人以劳务报酬所得、作者报酬所得、特许权使用费所得申请代开发票的，税务机关和税务机关委托代为开具发票的单位不再征收上述所得应缴纳的个人所得税，扣缴义务人应按照税法的规定履行代扣代缴义务。依法办理全体员工个人所得税全额预扣申报。

需要注意的是，个人财产租赁的收入是基于一个月内获得的收入。

问题二：自然人在什么情况下可以代为申请开具增值税专用发票？

答： 1.转让或租赁不动产，且购买人或承租人不属于其他个人;

2. 个人保险代理人、证券经纪人、信用卡、旅游等行业的个人代理人;

3、在中国境内提供道路货物运输和内河货物运输，并具有相关运输资质并办理临时税务登记的。

问题 3：保险、证券经纪、信用卡和旅游行业的个人代理人应该如何申请发票？

答： 1、税务机关委托代个人保险代理人代收税款的保险企业向个人保险代理人缴纳佣金后，可以向主管税务机关申请代开增值税普通发票或增值税专用发票。上述规定比照适用于证券经纪、信用卡和旅游行业的个人代理人。

2. 开具增值税发票时，应将个人保险代理人的姓名、身份证号、联系方式、缴费时间、缴费金额、税款明细清单出具主管税务机关。

3. 月销售额不超过 10 万元且季度销售额不超过 30 万元的，免征增值税。享受增值税免征优惠的，不得代为申请开具增值税专用发票。

问题四：如果自然人提供境内道路货物运输和内河货物运输，应如何代办增值税专用发票？

答： 1.在境内提供道路货物运输和内河货物运输并具有相关运输资质并经临时税务登记的自然人，在向主管税务机关办理经营资质和经营机动车辆、船舶信息备案;

2.上述纳税人应提交以下材料，向主管税务机关备案：

（一）填写《货物运输小规模纳税人异地开具增值税专用发票备案表》（一式两份）;

（二）提供道路货物运输服务（从事普通道路货物运输业务的4.5吨及以下普通货运车辆除外），提供《中华人民共和国道路运输经营许可证》和《中华人民共和国道路运输许可证》原件，查验后退回;

（三）提供内河货物运输服务的，应提供《国内水路运输业务许可证》和《船舶经营运输证书》原件，经查验后退回。

3.申请开具增值税专用发票，应向开具单位提供以下信息：

（一）货物运输行业出具的《增值税专用发票缴费申报单》一式两份，申报单上填写的运输工具相关信息应与向主管税务机关备案的信息一致;

（2）经查验原件后归还负责人身份证件和复印件，经实名信息核对后不得提供身份证件复印件。

4. 增值税征收率为 3%，2020 年 3 月 1 日至 12 月 31 日期间将按 1% 的优惠税率征收。

5、其他注意事项详见《货物运输行业小规模纳税人代开增值税专用发票管理办法》（根据国家税务总局2017年第55号公告发布，根据国家税务总局2018年第31号、2019年第45号公告修订）。

宋梅谈税务 7 月选拔

21 节精选视频课程，9 节精选思维导图

2020 年 7 月的 税务讲座选选第一期发布

37 页 PDF，一次性带走