租下了整栋楼的建筑面积，那么房东是否还能将楼内的公摊部分租给其他人呢？

承租人周炎鑫近日向澎湃新闻反映，在 2016 年 11 月，他从两家房东那里租下了西安市东关南街 39 号楼的整栋楼，原本打算开设一家酒店。然而，由于该楼的一层过道以及大厅部分被其中一家房东出租给了其他商户，从而引发了纠纷。于是，他将这两家房东起诉到了法院。

此案相关判决书表明，周炎鑫起诉房东后，在原一审阶段和二审阶段，他的主要诉请都得到了支持。然而，房东申请再审后，陕西高院指令西安中院对案件进行再审。接着，西安中院把案件发回给西安市碑林区法院重新审理，重审一审时驳回了周炎鑫的全部诉请。之后，周炎鑫提起上诉，西安中院以重审一审程序违法为理由，再次将案件发回重审。

近日，该案在碑林区法院再次开庭审理，目前尚未判决。

租下整栋楼却不能使用一楼的走道和大厅

西安市东关南街 39 号楼曾属于一家印染厂。这栋楼一共有 5 层。在 1 至 3 层拥有合法的产权。2010 年 10 月，西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》表明，该楼在 2001 年竣工，规划用途是商业，层数为 3 层，总建筑面积为 5090.55 平方米。

2018 年，西安市房产测量事务所出具了《情况说明》。该说明称，这栋楼中一层的走道和大厅是为该楼一至二层的各户室提供服务的，属于一至二层各户室的共有分摊部位。之后经过了多次变化，如今 39 号楼的产权属于卢、马夫妇以及陈某某。

西安房产测量事务所出具的情况说明

2016 年 11 月，周炎鑫首先与卢某签订房屋租赁协议，租下 39 号楼的一层部分，其房产证建筑面积为 991.14 平方米。接着，他又与陈某某签订协议，租下 39 号楼的一层其余部分及二三层，该部分的房产证面积是 4099.38 平方米，准备开酒店。我是以向上取整的方式租的。因此，在租赁合同中显示，租赁卢某的房屋面积是 992 平方米，租赁陈某某的房屋面积是 4101 平方米。将两者相加，其结果为 5093 平方米，这个面积超过了该楼的总建筑面积 2.45 平方米。

周炎鑫与卢某签订的租赁合同

租赁合同表明，周炎鑫与卢某的租期被暂定为 6 年，起始时间是 2017 年 2 月 1 日，截止时间是 2023 年 1 月 30 日。同时，他与陈某某的租期为 10 年，合同生效的日期是 2017 年 5 月 27 日。

租赁合同生效之后，周炎鑫没能如愿开起酒店。据他介绍，在 2017 年 6 月，卢某把一楼的走道以及大厅的部分租给了一家药店。到了 2019 年 7 月，卢某又把大厅的其余部分租给了一家百货店。

周炎鑫经过几番拉锯后，把卢某马某夫妇二人、陈某某以及药店、百货店都诉至了法院。他请求法院让被告腾退 39 号楼一层的走道和大厅，并交付给原告使用。同时，他还请求法院判令被告赔偿原告的租金损失。

西安市碑林区法院经审理查明，在 2016 年 11 月的时候，周炎鑫先后与卢某以及陈某某签订了租赁合同，把 39 号楼租了下来，租赁面积总共是 5093 平方米。到了 2017 年 6 月，卢某把一层 200 平方米的房屋租给了一家药店，租期为 5 年。2019 年 7 月，卢某又把一层的另一房屋租给了一家百货店，租期是 6 年。

法院审理并确认了之前西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》，同时也确认了该所在 2018 年出具的《情况说明》。

碑林区法院认为，租赁合同存在这样的情况：出租人需将约定的租赁物交付给承租人，让承租人占有、使用并获得收益，同时承租人要支付租金。原告周炎鑫与被告所签订的租赁合同是有效的合同，并且双方都应该依据合同的约定，全面地履行各自所拥有的权利以及应尽的义务。周炎鑫与被告在租赁合同中约定的涉案房屋租赁面积是 5093 平方米，被告名下的涉案房屋建筑面积（包含公摊面积）为 5090.55 平方米。基于此，碑林区法院判定原告完全享有涉案房屋的全部占有、使用、收益权利。

碑林区法院认为，西安市房产测量事务所出具了情况说明。该情况说明表明，该楼中一层的走道、大厅属于该楼一至二层各户室的共有分摊部位。按照法律规定，业主对共有分摊部位是享有权利的，同时也承担着相应的义务。被告应当将房屋共有部分的权利义务一并让予原告。租赁合同签订之后，被告向原告交付了涉案房屋套内建筑面积。同时，被告将涉案房屋的一层走道、大厅共有分摊部位租给了药店和百货店，并收取了租金。这表明被告卢某夫妇、陈某某未全面履行合同交付义务。如今，原告依据租赁合同的约定，提出要求被告腾交一层走道、大厅的主张，这在法律上是有依据的，法院予以支持。

2022 年 3 月 1 日，碑林区法院作出一审判决。判决要求被告卢某马某夫妇、陈某某在判决生效后的二十天内，把涉案房屋的一层走道和大厅全部交付给原告占有、使用和收益。同时，判决还判令卢某夫妇赔付周炎鑫租金损失元等。

陕西高院：涉案房屋共有部分已变为商业经营使用

一审宣判之后，除陈某某外的一审被告，也就是卢某和马某夫妇以及药店、百货店，都提起了上诉。同时，周炎鑫因为对一审判赔的租金损失感到不服，也提起了上诉。

卢某马某夫妇上诉的主要理由有：涉案房屋登记在马某名下，卢某是受马某委托对外出租房屋的，实际的出租人为马某，合同相对方也是马某。原审法院以涉案房屋为二人共同出租作为依据，判决卢某履行交付义务并承担赔偿责任，这与事实不相符，也没有法律依据。涉案房屋的现状已经发生了变化，原审法院不能依据原分户测量图纸来作出认定，所以原审法院判令其交付面积以及赔偿损失是没有事实依据的等。

西安中院审理后，确认了一审法院认定的事实。

西安中院认为，依据租赁合同以及涉案楼栋相关的产权登记证书，能够认定周炎鑫实际承租了涉案楼栋从一层到三层楼，包含套内面积以及共有部分在内的全部面积。然而，在合同签订之后，卢某马某夫妇和陈某某并没有将涉案楼栋的共有部分交付给周炎鑫使用，并且涉案楼栋的共有部分被卢某马某夫妇对外出租了，这种行为已经构成了违约。

最终，西安中院二审判决驳回上诉，维持原判。

之后，卢某夫妇不服二审判决，申诉至陕西高院。

陕西高院经审查认定，涉案楼栋的一层在整体上原本是由民生家乐公司承租的。2013 年，民生家乐公司把该一层的部分房间交付给了马某。2016 年 11 月 1 日，周炎鑫在与马某签订《房屋租赁协议》之时，涉案房屋的共有部分依然是由民生家乐公司承租并且在使用着。

之后，陈某某和马某将涉案楼栋一层的共有部分当作商铺，分别对外出租。

陕西高院认为，涉案房屋的共有部分不再是用于通行的公摊面积。其实际用途已变为商业经营使用。该商业部分的租赁价格比室套内建筑面积租赁价格高很多。依照法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务。因该房屋共有部分用途变更而增加的收益归业主所有。

该楼一层在 2003 年的结构示意图显示，马某卢某夫妇的房屋是一个室，而阴影部分则是涉案的公摊面积。

陕西高院的观点是，原审法院认定马某在与周炎鑫签订的《房屋租赁协议》里，其租赁的场地包含共有部分，并且应当承担租金损失，然而这一认定缺乏证据来予以证明。综合来看，马某和卢某的再审申请是符合《民事诉讼法》所规定的再审情形的。

2023 年 4 月 10 日，陕西高级人民法院作出了裁定。此裁定指令西安中级人民法院对本案进行再审。

2023 年 6 月 30 日，西安中院作出了再审裁定。因为原一审、二审判决在认定事实方面存在不清的情况，所以中院撤销了原判，并将本案发回碑林区法院进行重审。

西安中院再审认定，民生家乐公司在 2017 年 5 月把房屋共有部分退还给陈某某、马某之后，这二人依然将其当作临街商铺对外进行出租。该商铺的租赁价格与马某房屋套内面积的租赁价格相比，明显要高很多。然而，依据一审判决所酌定的金额，扣除周炎鑫的租金损失后，马某实际得到的租金收益，与双方租赁合同中所约定的每年 40 万元左右的租金价款相比，是远远低于的。

原一、二审判决认定的事实缺乏依据来支撑，处理结果也明显不均衡。在本案中，应当将马某与周炎鑫双方所签租赁协议的具体约定、房屋交付以及租约履行的情况、马某在共有部分中的实际受益面积等相关事实结合起来进行审查，然后依法合理地确定租金损失的承担问题。

重审一审驳回租户起诉，中院又发回重审

案件经过一番辗转，又回到了碑林区法院。在碑林区法院重审时，明确了本案的一个争议焦点，那就是关于共有面积收益的归属问题。

碑林区法院认为，原告周炎鑫提出了让被告腾退涉案楼栋一层走道、大厅并交付使用的请求。因为双方在协议中明确约定租赁期限从 2017 年 2 月 1 日至 2023 年 1 月 30 日截止。如今双方的合同已经因为履行期限届满而结束，不具备继续履行的条件，所以对于该请求，依法不予支持。

此外，周炎鑫要求马某和卢某共同赔偿他的租金损失元。碑林区法院认为，此租金损失实际上对应的是药店和百货店使用面积的租赁费。

原告周炎鑫向被告卢某租赁房产，经审查得知，被告马某和卢某是现状交付的。双方都清楚房产的大小和边界。这两位被告把从民生家乐交接过来的全部房产都交付给了原告周炎鑫。并且在原告周炎鑫租赁之前，其他承租人从马某、卢某处租赁的房产面积与周炎鑫租赁的面积是一样的。

另经查明，从 2016 年 11 月周炎鑫承租房产开始，到 2021 年 2 月马某、卢某起诉他支付租金之时，这期间双方始终按照约定履行租赁协议，周炎鑫未曾就面积问题提出不同意见；被告马某、卢某是在 2017 年 6 月 5 日以及 2019 年 7 月 14 日才开始接管药店和百货店的使用面积，此时间晚于他们与周炎鑫签订的房屋租赁合同的时间。

药店和百货店使用的房产属于大厅的共有部分。周炎鑫与被告卢某之间的《房屋租赁协议》没有涉及房屋共有部分的租赁权利。被告马某、卢某在签订合同的时候，没有占有和使用大厅、过道的面积。协议中约定的是整租价格，而不是按照面积计算。所以应该是特定房屋的出租。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并且承担义务。该房屋共有部分因为变更用途而增加的收益归业主所有。本案中，药店和百货店使用的是大厅面积。目前，原告周炎鑫没有证据能够证明马某使用的是过道面积。

该判决驳回了周炎鑫的全部诉讼请求。

周炎鑫基于“一审法院存在认定的主要事实错误，同时也存在认定主要事实无证据证明的这种情形”等缘由，再次向西安中院提起上诉。

2024 年 10 月 21 日，西安中院依据碑林区法院上述判决程序违法这一理由，撤销了该判决，并将案件发回重审。在此之后，本案第三次被移交至碑林区法院。当下，碑林区法院已经对本案进行了开庭审理，不过尚未作出判决。

澎湃新闻记者 王健

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