朝阳区住房租赁企业分布最广泛；西城区租金水平全市居首。

北京处于快速发展的都市脉络中，它是我国的政治、文化与国际交往中心。北京的住房租赁市场始终处于动态变化之中，一方面反映着城市经济的活力，另一方面承载着无数逐梦者的居住需求。本报告收集并分析了最新的市场数据，这些数据包括供应规模、租金水平、出租率、租客画像等关键指标，为关注北京市住房租赁市场的人士提供了参考。

一、市场规模情况

（1）供应总量

2021 年至 2024 年上半年，北京市普通公寓的供应量呈现出波动的态势。整体而言，下半年的“毕业季”对市场所起到的推动作用，比上半年的“返城季”产生的作用要大。在 2024 年上半年，供应了 7171 套，这个数量接近近三年的最低值。

（2）集中式住房租赁企业供应量

近一年北京市集中式住房租赁企业的供应量呈现波动上涨的态势。2024 年 2 月份，其供应量突破了 10 万间。目前，全市的供应量已经超过了 10.26 万间。

（3）区域门店数

从区域方面来看，朝阳区的住房租赁企业门店数量在全市处于领先地位，其拥有 157 个在营门店；位居其次的是丰台区和大兴区，丰台区有 62 个在营门店，大兴区有 40 个在营门店；而怀柔区和平谷区仅各自拥有 1 个在营门店。

（4）品牌门店数

目前，魔方公寓在北京有布局。

从门店数方面来看，乐乎公寓的门店数在全市所占的比例高达 64%，它深耕于北京市场，拥有较高的市场占有率；其次是城家公寓，其门店数量占比为 8%；再者是魔方公寓，其门店数量占比为 7%。

（5）企业开业规模

从企业开业规模方面来看，到 2024 年二季度的时候，乐乎在北京的开业规模达到了一定数量的间数，并且凭借绝对优势在市场中占据主导地位；万科泊寓、首创城发、自如、魔方生活以及百瑞纪集团这 5 家企业，它们在北京的开业规模都超过了 5000 间。

（6）新增开业房源

2024 年二季度，在新增开业项目方面，方隅在北京新增了 3040 套房源；乐乎在北京新增了 2331 套房源。此外，逍遥洲资管旗下的冠寓和城家也有少量房源进入市场。其中，方隅公寓在 6 月于大兴区开业了一个租赁社区。这个租赁社区 1 公里范围内有大兴高铁站、黄村火车站以及义和庄地铁站，出行十分便捷，让人无需担忧。其户型面积涵盖 25 到 103 平方米，能够满足租户多样化的租住需求。

二、租金情况

（1）整体租金水平

2021 年至 2024 年上半年，北京市普通公寓租金有涨有跌。整体来看，波动幅度较小。在 2022 年下半年，租金环比上涨了 9.8%。而在其他时间，变动幅度都控制在 5%以内。到 2024 年上半年时，每平米租金为 105 元。

（2）集中式住房租赁企业租金水平

近一年北京市集中式住房租赁企业的平均租金整体较为平稳。2023 年 9 月之后，租金一直稳定在 183 元/月/平方米。2024 年 6 月，进入租赁市场的传统旺季，租金上升到 186 元/月/平方米。

（3）区域租金水平

从区域方面来看，西城区凭借其优越的地理位置，其租金水平为 330 元/月/平方米，在全市处于首位；东城区的租金是 241 元/月/平方米，位居第二位；朝阳区的租金为 212 元/月/平方米，位列第三位；而租金最低的区域是平谷区，每平方米的租金是 28 元/月/平方米。

（4）品牌租金水平

从品牌角度来看，各住房租赁品牌在北京市的租金存在明显差异。魔方公寓以及自如寓的租金水平是最高的，超过 220 元/月/平方米。龙湖冠寓、城家公寓、CCB 建融家园的租金水平处于 160 至 180 元/月/平方米之间。泊寓、华润有巢、乐乎公寓、方隅公寓等 8 个品牌的租金在 130 元/月/平方米以下，其中优望公寓的租金最低，为 76 元/月/平方米。

三、出租率情况

2020 年到 2023 年期间，北京市集中式住房租赁企业的出租情况呈现出先上升后下降的态势。2023 年时出租率降到了最低点，其出租率为 87.9%，与最高点相比下降了 4.8 个百分点。承租人的收入预期降低了，所以他们选择租更便宜的房子。

四、租客画像

（1）居住现状

调查数据表明，北京市承租人所租房屋主要是小户型。近八成的房屋集中在 21 到 40 平方米这个范围。其中，31 到 40 平方米的房源占比为 39.49%，21 到 30 平方米的房源占比是 36.92%。而大户型房源，因为价格高昂，市场需求量比较小，50 平方米以上的房源占比还不到 5%。

（2）租金负担

从月租金方面来看，承租人在北京承受着较高的租住成本。近六成的承租人其月租金支出处于 3001 元到 4000 元这个范围；其次是 4001 元到 5000 元，所占比例为 19.62%；而 3000 元以下的所占比例不足 14%。

从租金收入比这个角度来看，理想和现实之间存在着较大的差距。研究表明，当租金收入比处于 20%左右的时候，租户的幸福感是最高的。并且在 30%以内，是绝大多数人能够接受的负担底线。在北京，将近一半的承租人，其租金收入比处在 21%到 30%这个范围。其中 22.69%的承租人，租金收入比在 31%到 40%之间。而只有 19.87%的承租人，租金收入比是在 20%及以下的。

从全市方面来看，北京市集中式住房租赁企业的供应量在稳定中有所增加，租金水平也在上升；从区域方面来看，朝阳区的住房租赁企业分布范围最为广泛，西城区的租金水平在全市处于领先地位；从品牌方面来看，乐乎公寓在北京市场深耕，拥有较高的市场占有率，魔方公寓的租金水平是最高的；从租客方面来看，承租人所租赁的房屋主要是小面积的，并且他们面临着较大的租金负担。

政策起到了规范和引导的作用，人们的租住观念发生了转变，流动人口在不断增长，这些多方因素都在推动着北京市住房租赁市场的繁荣发展。当前市场上的主导力量已经有了一定的规模，并且可以预计，在未来，企业的头部优势会更加显著。