我国城镇化高速发展，住房租赁成为解决城市新市民及中低收入者住房问题的重要方式。在大中型城市，住房租赁需求在增长，然而住房租赁市场发展存在不规范、不充分的情况，二者的矛盾较为突出，这成为影响城市可持续发展的一个重要问题。

我国现有的以个人住房租赁为主体的租赁形式较为分散，存在房源分散以及管理难度大等明显问题，租房中介的规范性也亟需进一步提升和完善。税收问题在机构租赁的融资、房源或项目的获取、改造以及运营等各个环节都有所涉及，当下存在着多个需要加以突破的政策瓶颈。推进资产证券化，以此来促进住房租赁市场的发展，是一条能够行得通的道路。

房地产投资信托，也就是一种信托基金，它通过发行股份或收益凭证来汇集资金，然后把来自房地产物业的投资收益按照比例分配给投资者。其投资标的通常是能够给予稳定租金回报的房地产项目，基础物业类型多种多样，像办公、服务式公寓、工业物流、酒店、零售、商业综合体等。

作为新兴的结构化融资工具，它能为房地产市场提供不同于传统融资途径的融资手段，还能优化房产企业的资产负债结构，让企业实现“轻资产”运营。同时，它也可以丰富资本市场的投资产品，给众多中小投资者参与房地产市场投资创造机会。

我国目前发行的这类产品，与成熟市场产品以及国际情况相比，在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面存在一定差异。在世界范围内，已经推出相关产品的国家，在第一支产品发行之前的一到三年时间里，就已经有针对该产品的专项法律法规出台。而我国到目前为止，并未单独为这类产品制定相关的税收优惠政策。在现有的税收法规当中，如果选择成立公司制的形式，那么就必然会遭遇双重征税的状况。

鉴于此，可从以下几方面做创新探索：

土地增值税在产品架构下递延缴纳。

建议暂缓对拟发行产品的房地产企业征收土地增值税。当原始权益人将权益性份额对外转让时，需按照原计税基础补缴相应土地增值税款。当产品对外对资产或对应项目公司股权进行市场化处置时，原始权益人也要按照原计税基础补缴相应土地增值税款。

增值税设立环节简化不征收条件，运营环节仍按5%简易征收。

当前实践中，产品下的项目公司通过资产重组获取的不动产，被视为在 2016 年 5 月 1 日后取得。并且，这类不动产适用 11%的销项税率。租赁住房及其他各类商业地产方面：如果其适用财税〔2016〕36 号文规定不征收增值税，那么项目公司就无法获得进项税票。并且其固有的成本费用结构使得在运营期间难以获取足够的进项税额来进行抵扣。在这种情况下，项目公司的实际增值税负担会比 5%明显要高，进而会降低投资人的收益。

依据实质重于形式的原则，建议针对《建筑工程施工许可证》所注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目，在实施操作以及资产转移至新设项目公司之后，依旧采用简易计税办法，以 5%的征收率来计算并缴纳增值税。

此外，可尝试对租赁住房等国家鼓励的民生领域项目适用低税率。可设立环节递延缴纳所得税。可免征印花税。可在运营环节减免征收所得税等措施。

集中租赁和自持性租赁等机构租赁模式将成为未来大中型城市住房租赁的发展方向。在这一过程中，需要土地、金融、税收和法律等方面的政策措施予以配套支持。相信凭借这些配套支持，当前发展中遇到的瓶颈一定能够被突破。

全国人大代表李晓林，同时担任中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长。

编辑 井彩霞 校对 刘越