对于北京楼市来说，影响最大的调控政策是：

二套认房认贷+非普认定

这两条对北京买房的杠杆进行了限制，使得很多想换房的家庭难以承受换房所需的首付，从而限制了大量的购买力。

在北京二手房交易里，实际的贷款成数要更低。中介常常会提及，在北京市五环内购房的话，首套房最多能贷款 304 万，二套房最多能贷款 187 万。这其中的原因是什么呢？

其实是按照这个额度来贷款，最为划算，否则成本太高。

下面再次普及知识，对北京二手房交易中贷款相关的事宜做个详细说明。

先来看一下北京市的商业贷款政策。

普通住宅，首套房能够贷款 65%，这意味着首套房的首付为 35%；二套房可以贷款 40%，也就意味着二套房的首付为 60%。

非普通住宅，首套贷款比例为 60%，这意味着首套首付是 40%；二套贷款比例为 20%，也就意味着二套首付是 80%。

3，贷款最长年限最长为25年。

普通住宅/非普通住宅区别

注：已购公房一般被视为普通住宅。

五环内总价在 468 万以下的是普宅。五环外总价在 374 万以下的是普宅。

税费政策

税费征收的依据是网签价和建委核定价（过户指导价），要选取其中较大的那一个。

1，契税。

二套房的契税为 3%。

2，增值税。

（1）房子不满两年，全额征收增值税。全额5.3%

普通住宅满两年的话就免征增值税。非普通住宅满两年的话则征收差额的增值税，这个差额是 5.3%。

3，个人所得税。

（1）满五年且是北京唯一住房，免征个人所得税。

房子如果不满五年或者不唯一，就会征收差额 20%的个人所得税。在优惠政策方面，到 2023 年 12 月 30 日为止，卖房后在一年内再次买房的话，可以退还个人所得税。

举例说明

以位于北五环某小区的一套 126㎡的房源为例，此房源满五年且为唯一住房，价格为 1100 万，单价是 8.73 万/㎡，过户指导价大概在 3.1 万元/㎡，其原值是 60 万。

首套资格购房情况

（1）按照最低过户指导价，3.1×126=390.6万。

判断390.6万＜468万，为普通住宅。

过户指导价是 390.6 万，网签价也是 390.6 万。能够贷款 253 万，税费仅有契税 5.86 万。

购房的总成本是 1105.86 万元，其中首付的总成本为 852.86 万元。

按照区位指导价计算得出 468 万，这就是普通住宅的上限。网签价是 468 万，在此情况下可以贷款 304 万。需要缴纳的税费仅有契税，金额为 7.02 万。

购房的总成本是 1107.02 万元，其中首付的总成本为 803.02 万。

按照 1100 万进行评估时，银行的评估价通常是 990 万，其评估价一般处于市价的 9 折到 9.5 折之间。

网签价为 990 万，此为非普通住宅。能够贷款 60%，也就是 594 万。税费包含契税和增值税，其中增值税大约是 46.8 万，契税大约是 14.1 万。

购房总成本为1160.9万，首付总成本为566.9万。

成本分析

方案与（1）方案相比较而言，贷款额度多出 51 万，资金成本是 1.34 万，年化利率为 2.6%。

方案与（1）方案相比较而言，多获得了 341 万的贷款，其资金成本是 55.04 万，年化利率为 16%。

方案相较于（2）方案，多获得 290 万贷款，其资金成本为 53.88 万，年化利率为 28.6%

从资金成本角度总体来看，（2）方案是最佳的。具体而言，按照 468 万贷款，其中首套贷款 304 万是最为合适的。

二套资格购房情况

（1）按照过户指导价，3.1×126=390.6万。

判断390.6万＜468万，为普通住宅。

过户指导价是 390.6 万，网签价也是 390.6 万。能够贷款 156 万，税费仅有契税大概 11.2 万。

购房总成本为1111.2万元，首付总成本为955.2万元

区位指导价为 468 万，此价格即为普通住宅的上限。网签价为 468 万时，可以贷款 187 万。税费仅有契税，约为 13.4 万。

购房总成本为1113.4万元，首付总成本为926.4万。

（3）按照1100万做评估，银行评估价一般为990万。

网签价为 990 万，此房属于非普通住宅。二套房可贷款 20%，也就是 198 万。税费包含契税和增值税，其中增值税约 46.8 万，契税约 28.3 万。

购房总成本为1175.1万，首付总成本为977.1万。

成本分析

方案（1）与方案（2）相比，贷款额度多了 31 万，资金成本是 2.2 万，年化利率为 7%。

方案（1）与方案（3）相比，贷款额度多了 42 万，而总首付成本却多了 21.9 万。

方案（2）与方案（3）相比较，贷款额度多出 11 万，然而总首付成本却多了 50.7 万。

从资金成本角度总体来看，与二套房贷利率 5.7%相比较，（1）方案是最佳的。也就是以 468 万作为贷款金额，其中贷款 187 万。

从上面的案例能够看出，增值税在其中占比较大。其次是契税和个税。为了避免缴纳高额的税费，贷款成数就只能保持在很低的水平。

二手房贷款有其特定情况。新房仅需缴纳契税，所以在贷款方面不存在首套 304 万、二套 187 万最划算的说法。新房可以按照最高比例进行贷款。

北京楼市若要出现大行情，就必须对“二套认房认贷”以及“非普认定”这两点进行改变，且至少要改变其中一点。然而，这两点都极难改变，都需要多个部委协同工作才能够实现。

参考《》这篇文章，目前我看不到会有实施“二套认房认贷+非普认定”的可能，我会先等待“一区一策”以及存量房贷降息的相关情况。

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